Resmi Gazete'den geçti! 1 TL bile olsa bunu yapan vatandaşlar yandı

Uzun bir süreden bu yana gündemde olan ve konuşulmaya devam eden bir konu hakkında resmi gelişmeler yaşandı.

Kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren yeni bir kararı Yargıtay ele aldı.

Resmi Gazete'de yayımlanan özette, yüksek mahkeme, kiracı ve ev sahibi arasındaki elden kira ödeme uyuşmazlığına dair usulden karar verdi.

NTV'de yer alan habere göre, davacı kiracı Bülent Çaylık, davalı mülk sahibi Burhan Karaman'a banka yoluyla kira ödemesi yapılacağına dair sözleşme yapmış olsa da Karaman'ın parayı elden istemesi üzerine kira ödemelerini nakit olarak elden yaptı.

Davalı Karaman ise elden ödeme yapılan aylarda kiranın ödenmediğine dair icra takibi başlattı.

Kiracı Çaylık ise ödemeleri elden yaptığını savunsa da ve icra tehdidi altında olması nedeniyle takip dosyasındaki borcu ödedi ve borçlu olmadığı veya borçlu olmadığını düşündüğü bir parayı cebri icra tehdidi altında ödemesi nedeniyle dava istirdat davasına dönüştü.

Eskişehir 2'nci Sulh Hukuk Mahkemesi, dava konusu kira bedellerinin davalının işyerine gelerek aldığı, Mayıs ayı kirasının davacının eşi ile birlikte davalının yanına gidilerek ödendiği,  Haziran ayı kirasını ise işyerine almaya gelmemesi üzerine PTT kanalıyla ödemek istendiği, bu ödemenin de kabul edilmemesi üzerine tevdi mahalli tayini (ödeme yerinin belirlenmesi) yoluyla ödeme yapılmasına karar verildiği,  icra takibine konu kira bedellerinin davacı tarafça yatırılmış olması ve icra tehdidi altında tekrar ödenmesi nedeniyle yapılan ödemelerin istirdatının (iadesinin) gerektiğini öne sürerek davayı kabul edip 18 bin 829 liranın yasal faizi hesaplanarak mülk sahibinden alınıp kiracıya ödenmesine karar verdi.

Yargıtay, kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunun ispat külfetinin kiraya verene,  kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfetinin ise kiracıya düştüğünü, mülk sahibinin talep ettiği yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması halinde kira bedelinin kesin delille ispatlanmasının zorunlu olduğunu, kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda, kira borcunu ödediğini kiracının kesin delille ispat etmesi gerektiğini belirtti.

Yargıtay ayrıca, taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmasından dolayı, kira bedellerinin ödendiği hususunda tanık dinlenemeyeceğini açıkladı.

Yüksek mahkeme, ilk derece mahkemesinin verdiği kararda, davacının kira bedellerini ödediğini tanık beyanlarıyla ispatlanamayacağı göz önünde bulundurarak değerlendirme yapması gerekirken,  tanık beyanlarına dayanarak yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olmasından dolayı temyiz isteminin kabulüne,  mahkemenin kararı üzerinde etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmasına karar verdi.

KİRACI VE EV SAHİPLERİNİN HAKLARIPeki kiracı ve ev sahiplerinin hakları neler?

İşte detaylar...

Sözleşme Süresi Sonunda Tahliye Zorunluluğunun Olmaması: Kira sözleşmesi bitse dahi, ev sahibi geçerli bir yasal sebep (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) sunmadığı sürece kiracı evi boşaltmak zorunda değildir; sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.

Kiralık Mülkün Kullanıma Uygun Teslimi: Kiracı, evin sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun, eksiksiz ve kullanıma hazır şekilde teslim edilmesini isteme hakkına sahiptir.

Zorunlu Tamir ve Tadilat Giderleri: Evin ana yapısıyla ilgili (çatı akması, tesisat arızası gibi) kullanım dışı masraflar ev sahibine aittir; kiracı bu giderlerin kira bedelinden düşülmesini talep edebilir.

Depozito Sınırı ve Güvencesi: Ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir ve bu tutarın kiracı adına vadeli bir mevduat hesabına yatırılması yasal bir haktır.

Kira Artış Oranı Sınırı: Kiracı, yasal sınır olan 12 aylık TÜFE değişim oranının üzerinde bir kira artışına zorlanamaz.

Evin Üçüncü Kişiye Satılması Durumunda Korunma: Ev satılsa bile kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlarda devam eder; yeni malik ancak kendisi kullanacaksa belirli süreler içinde tahliye davası açabilir.

Yan Giderlerin Kısıtlanması: Kiracı, mülkün kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan (örneğin binanın demirbaş yenileme giderleri gibi) masrafları ödemekle yükümlü değildir.

Ayıpların Giderilmesini İsteme: Evde sonradan ortaya çıkan ve kullanımı engelleyen kusurlar varsa, kiracı bu kusurların giderilmesini veya kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir.

Alt Kira Hakkı (Sözleşmede Varsa): İş yeri kiralamalarında kiracı, ev sahibinin yazılı onayı ile mülkü başkasına alt kiraya verebilir.

Sözleşmeyi Feshetme Hakkı: Kiracı, belirli bildirim sürelerine uymak kaydıyla (genellikle 15 gün kala) sözleşme dönem sonunda sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir.

Kira Bedelinin Zamanında Ödenmesini İsteme: Ev sahibi, belirlenen tarihte kira bedelinin eksiksiz yatırılmasını isteme hakkına sahiptir; ödenmemesi durumunda icra takibi ve tahliye süreci başlatabilir.

Kira Tespit Davası Açma: Sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmesi durumunda ev sahibi, kira bedelinin emsal değerlere göre yeniden belirlenmesi için dava açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için eve ihtiyacı varsa tahliye talep edebilir.

Mülkün Özenle Kullanılmasını İsteme: Ev sahibi, kiracının mülkü komşulara saygı çerçevesinde ve zarar vermeden kullanmasını isteme; aksi durumda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Esaslı Tadilat ve Yeniden İnşa Hakkı: Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya büyük çaplı onarımı gerekiyorsa, ev sahibi bu süreçte mülkün boşaltılmasını isteyebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği: Kiracının evi kiraladıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı ve imzalı taahhütname varsa, ev sahibi bu belgeyle tahliye işlemini başlatabilir.

Yazılı İzin Alınmadan Değişiklik Yapılmaması: Kiracı, ev sahibinin yazılı onayı olmadan evde kalıcı yapısal değişiklikler (duvar yıkma, kapı yerini değiştirme vb.) yapamaz; ev sahibi eski hale getirilmesini isteyebilir.

Alt Kira ve Devir Yasağı: Ev sahibi, sözleşmede aksine hüküm yoksa mülkün başkasına devredilmesine veya alt kiraya verilmesine engel olma hakkına sahiptir.

Haklı İki İhtar İle Tahliye: Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi dönem sonunda tahliye davası açabilir.

Mülkü İnceleme Hakkı: Ev sahibi, evi satmak veya kiralamak istediğinde ya da teknik bir inceleme gerektiğinde, uygun zaman önceden bildirilmek kaydıyla mülkü görme/gösterme hakkına sahiptir.

Kiralık Mülkün Şerh Edilmesi Hakkı: Kiracı, kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini isteyebilir.

Bu sayede ev el değiştirse bile yeni sahibine karşı kira hakkı doğrudan korunmuş olur.

Maddi Zararın Tazmini Hakkı: Eğer ev sahibi evi geç teslim ederse veya evdeki bir kusur (rutubet, tesisat vb.) kiracının eşyalarına zarar verirse, kiracı bu zararının tazmin edilmesini isteyebilir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Hakkı: Oturulan bina kentsel dönüşüm kapsamına girerse, kiracı devletten geri ödemesiz taşınma veya kira yardımı (genellikle 2 kira bedeli tutarında) alma hakkına sahiptir.

Cezai Şart Yasağı: Kira sözleşmesine "kira gecikirse ceza ödenir" veya "bir taksit gecikirse kalan tüm taksitler muaccel olur (hemen ödenir)" şeklinde maddeler eklenemez; eklense bile hukuken geçersizdir.

Apartman Yönetimine Katılma ve Yönetici Olma Hakkı: Kiracılar, ev sahibinden aldıkları vekaletle apartman genel kurullarına katılabilir, oy kullanabilir ve hatta apartman yöneticisi seçilebilirler.

Geri Alım Yasağı (3 Yıl Şartı): Eğer ev sahibi "ihtiyacım var" diyerek kiracıyı çıkarırsa, o evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiralarsa, eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalır.

Makul Süre İçinde Tahliye Hakkı: Kiracı haklı bir sebep olmadan (veya sözleşme bitmeden) evden çıkmak isterse, evin yeniden kiralanabileceği "makul bir süre" (genellikle 2-3 ay) kadar kira ödeyerek sözleşmeyi sonlandırabilir; tüm yılın kirasını ödemek zorunda kalmaz.Depozitonun Bankada Tutulması Hakkı: Kiracı, depozitonun elden verilmesi yerine her iki tarafın onayıyla çekilebilen bir banka hesabına (vadeli mevduat) yatırılmasını ve faiz getirisinden yararlanılmasını talep edebilir.