Kentsel dönüşüm sürecinde dikkat! Bu hata tapu kaybettirir: Av. Melda Merve Tekcan'dan kritik uyarılar

Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşlar bazı haklarını bilmediği için mağduriyet yaşayabiliyor.

Yeni düzenlemeyle birlikte kentsel dönüşüm kapsamında çoğunluk kararlarının kapsamı değiştirildi.

Peki bu değişiklik kime, nasıl yansıyacak?

Avukat Melda Merve Tekcan, tgrthaber.com Ekonomi Editörü Bengü Sarıkuş'a kentsel dönüşüm sürecinde mutlaka bilinmesi gereken en kritik hakları anlattı.

Riskli yapı kararı ne anlama gelir?

Riskli yapı raporuna itiraz edilebilir mi?

Melda Merve Tekcan: Riskli yapı kararı, maliklerden birinin başvurusu veya idarenin tespiti ile taşınmazdan karot alınarak yapılacak test ile dayanıklılığa ilişkin ölçüm ve değerlendirme yapıldıktan sonra binanın dayanıklılığını yitirdiğini veya başka tehlikeler oluşturduğunu belirten bir rapordur.

Bu raporlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın onayına sunulur ve rapora itiraz edilebilir.

İtiraz, raporu düzenleyen kurumun bağlı olduğu il müdürlüğüne yapılır.

İl müdürlüğü riskli yapı kararını onadığı takdirde buradan çıkan sonuç mahkemeye taşınabilir.

Mahkemede rapora itiraz edilmesi halinde yıkım kararının dava neticelenene kadar tedbiren durdurulmasına karar verilebilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde vatandaşın temel yasal hakları nelerdir?

Melda Merve Tekcan: Vatandaşın temel yasal hakları arasında, yerinde dönüşüm talep etme, kira yardımı, mülkiyet hakkı korunması ve zorla tahliye edilme durumunda yasal sürece başvurabilme hakları bulunmaktadır.

Bunun yanı sıra binanın yıkımı sonrası yeniden inşası sürecinde yaşanacak şerefiye ve metrekareye bağlı hak kayıplarında da dava yoluna gitme hakkı saklıdır.

Yeni düzenlemeyle yüzde 50+1 çoğunlukla karar alınabilecek olması, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakkı açısından nasıl değerlendirilmeli?

Melda Merve Tekcan: Yeni düzenleme aslında öncesindeki düzenlemeyle benzer şekilde ilerliyor sadece oran daha düşük belirlendi.

Bu da binanın yıkımdan sonra yeniden yapılması sürecinde kat maliklerinin hak kaybı yaşamasının önüne geçmeyi hedefliyor.

Esasen yüzdelik oranın düşürülmesiden daha ziyade tebligat usulünde yapılan değişikliğin tarafların süreçten haberdar olması ve dava yoluna gitmede belirlenen süreleri kaçırma riski nedeniyle daha tehlikeli buluyorum.

Azınlıkta kalan maliklerin hisselerinin açık artırmayla satılması sürecinde en çok hangi ihtilaflar yaşanabilir?

Melda Merve Tekcan: Bu süreçte en çok yaşanacak ihtilaflar, değerleme sorunları, satış bedelinin paylaşımı ve azınlık maliklerin itirazları ile ilgili olacaktır.

Ayrıca, satışa çıkarılacak hisselerin değerinin belirlenmesinde de sıkıntılar yaşanabilir.

Bir diğer sorun ise yuksrda da belirttiğim gibi tebligat usullerinin kolaylaştırılması nedeniyle yurt dışında yaşayan vatandaşların bazılarının bu işlemlerden ve taşınmazının satışa çıkarıldığından haberdar olmaması ihtimali.

Yeni düzenlemeyle birlikte en çok hangi konularda dava açılmasını öngörüyorsunuz?

Melda Merve Tekcan: En çok, mülkiyet hakkı ihlali, azınlık maliklerin itirazları, mülkün değerinin doğru şekilde belirlenmemesi, usulsüz tebligat konularında dava açılmasını bekliyorum.

Ayrıca, süreçte yerinde dönüşüm isteyen malikler ile inşaat firmaları arasında anlaşmazlıklar da yaşanabilir.

Ev sahipleri kentsel dönüşümde hangi devlet desteklerinden yararlanabilir? (kira yardımı, kredi vb.) Melda Merve Tekcan: Kentsel dönüşümde ev sahipleri, yalnızca kira yardımı değil, düşük faizli kredi, kampanya destekleri, taşınma yardımları ve bazı vergi/harç avantajları gibi çeşitli devlet ve kurum desteklerinden faydalanabilirler.

Bu desteklerin doğru şekilde kullanılabilmesi için başvuru şartlarının ve sürelerin iyi takip edilmesi önemlidir.

Örneğin şu anda en çok başvuru yapılan ve sürecin hızlanmasına ön ayak olan yarısı bizden kampanyası kentsel dönüşüm niyeti olan malikleri cesaretlendirmiştir.

Müteahhit ile sözleşme imzalarken vatandaş nelere dikkat etmeli?

Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler nelerdir?

Melda Merve Tekcan: Vatandaşlar, müteahhit ile sözleşme imzalarken inşaat süresi, ödeme planı, kullanılan malzemeler ve garantiler gibi unsurları netleştirmelidir.

Sözleşmede özellikle yer teslimi, proje onayı, sigorta ve güvence maddelerinin yer alması çok önemlidir.

Birçok sözleşmede teslim süresi yer almadığı gibi yer alsa dahi neticesinde bir cezai şart belirlenmemekte.

Yine sözleşmenin feshine ilişkin hususların da etraflıca yazılmış olması mühim.

Vatandaşlara kentsel dönüşüm sürecinde en önemli üç hukuki tavsiyeniz ne olur?

Melda Merve Tekcan: İlk tavsiyem mülkiyet hakkını ihlal edecek düzenleme ve projelerde dava yoluna gitme hakkını saklı tutabilmek için mutlaka hukuki danışmanlık almaları olacaktır.

İkincisi tüm anlaşmaları ve yazışmaları resmi hale getirip her detayın etraflıca sözleşmeye yazıldığından emin olmaları.

Üçüncüsü ise tüm kat malikleri ile işin en başında iyi ve şeffaf bir iletişim ağı oluşturmalarıdır.