Yatırımlarda Adapazarı ve Düzce bölgesi öne çıkıyor

AYSEL YÜCEL Depo Yönetimi Derneği (DepoDer) Başkanı Enver Sedat Güneş, depolama sektörünün 2025’i talep tarafında seçici ama canlı, arz tarafında ise nitelikli ve doğru lokasyonda sınırlı büyüme ile kapattığını söyledi.

İstanbul ve çevresinde modern segmentte yaklaşık 255 bin metrekarelik kiralama gerçekleştiğini aktaran Güneş, yatırım iştahının sürdüğünü ancak kararların daha temkinli alındığını vurguladı. 2026’nın ilk üç çeyreğinde geniş tabanlı bir sıçramadan ziyade “bekle-gör” eğiliminin baskın olacağını belirten Güneş, Marmara’daki yoğunlaşmaya karşı ikinci halka alternatiflerinin daha ciddi konuşulmaya başlandığını ifade etti.

Türkiye’de “A sınıfı/B sınıfı depo” gibi resmî ve ortak kabul görmüş bir sınıflandırmanın bulunmadığına dikkat çeken Güneş, uluslararası raporlarda geçen “A sınıfı” ifadesinin çoğunlukla modern ve kurumsal standartlı depoları tanımladığını söyledi.

Bu ölçülebilen modern segmentte İstanbul ve çevresinde 2025’in ilk yarısında 110 bin 950 metrekare, ikinci yarısında ise 144 bin 400 metrekare kiralama işlemi raporlandı.

Böylece yıl genelinde yaklaşık 255 bin metrekarelik bir hareket oluştu.

Ancak sektörün toplamının bu segmentten ibaret olmadığını vurgulayan Güneş, geleneksel depolar, dönüştürülmüş alanlar, küçük ölçekli tesisler ve “gri depolama” çözümlerinin toplam hacimde önemli yer tuttuğunu ifade etti.

Tanım ve standart eksikliği ile ruhsat ve kayıt dışı alanlardaki parçalı yapının, toplam pazarın şeffaf biçimde ölçülmesini zorlaştırdığını belirtti.

Kira tarafında kontratların önemli bölümünün dolar bazlı olduğuna işaret eden Güneş, “Dolar bazında sert artıştan çok, doğru depoyu bulma zorluğu, operasyonel maliyetler ve erişilebilir arsa/ imar baskısı belirleyici oluyor” dedi.

Yatırım tarafında ise iştahın sürdüğünü ancak bunun net biçimde seçici olduğunu kaydetti.

Depo yatırımlarının ağırlıklı olarak Marmara çekirdeğinde, özellikle Tuzla– Gebze–İzmit hattında yoğunlaştığını belirten Güneş, bunun nedenini sanayi kümeleri, liman bağlantıları ve iç pazar erişimi olarak açıkladı.

Ancak bu hattın artık sadece çekim merkezi değil, aynı zamanda kapasite ve risk birikimi olan bir alan haline geldiğini söyledi.

Marmara’daki deprem gerçeğine dikkat çeken Güneş, depo ağının tek bir hatta yığılmasının afet lojistiği açısından stratejik kırılganlık yaratabileceğini vurguladı.

Bu nedenle 2026 ve sonrasında yatırımların bir bölümünün ikinci halkaya kaymasını beklediklerini dile getirdi.

Adapazarı–Düzce hattının İstanbul– Ankara aksına yakınlığı ve geçiş koridoru özelliğiyle öne çıktığını belirten Güneş, Bursa/Gemlik tarafının da liman ekosistemi sayesinde doğal bir alternatif oluşturduğunu kaydetti. 2026’da temkinli seyir hakim olacak  2026 beklentilerine ilişkin konuşan Güneş, depo talebi ve yatırımlarının siyasi gelişmelerden finansman koşullarına, gümrük düzenlemelerinden küresel tedarik zinciri kararlarına kadar birçok değişkene bağlı olduğunu ifade etti. “Benim baz senaryom, 2026’nın ilk üç çeyreğinde depolama tarafında çok güçlü bir sıçramadan ziyade bekle-gör eğiliminin baskın olması” diyen Güneş, yatırım kararları ve taşınma hızının finansman koşulları ile ticaret akışlarındaki yön değişimine göre şekilleneceğini söyledi.

Yatırımın tamamen durmadığını ancak genel bir coşkunun da bulunmadığını belirten Güneş, yatırımcıların artık sadece metrekareye değil; lokasyon riski, altyapı kalitesi, enerji verimliliği, otomasyona uygunluk ve kiracı gücü gibi kriterlere baktığını kaydetti.

Lojistik ve endüstriyel varlıklarda getirinin yüzde 8,25 seviyesinde seyrettiğini ve kısa vadede bu bantta kalmasının beklendiğini aktardı. “Standart ve veri disiplini yetersiz”  Türkiye’de depoculukta temel meselenin yalnızca operasyon değil, tanım ve standart eksikliği olduğunu söyleyen Güneş, ortak kabul görmüş sınıflandırma ve ölçülebilir asgari standartlar netleşmeden ülke genelinde sağlıklı veri üretmenin zorlaştığını dile getirdi.

Sahada en sık karşılaşılan operasyonel sorunları; işgücü bulunabilirliği ve yüksek devir hızı, veri doğruluğu ve stok tutarlılığı, standart eksikliği ile belirli hatlarda risk yoğunlaşması olarak sıraladı.

Akıllı depo, otomasyon ve yapay zekâ yatırımlarının ise ölçek ve süreç olgunluğuna bağlı ilerlediğini belirten Güneş, büyük e-ticaret oyuncuları ve bazı 3PL’lerde dönüşümün hızlandığını, ancak ekosistemin genelinde hâlâ manuel ağırlıklı yapıların bulunduğunu ifade etti. 2026’da da daha çok veri ve entegrasyon düzeltmeleri ile seçici pilot projelerin öne çıkacağını öngördü. “Depoyu stratejik altyapı olarak konumlamalıyız” DepoDer’in önceliklerine de değinen Güneş, Türkiye’de depoyu “stratejik altyapı” olarak konumlayıp ölçülebilir standartlar ve yetkinlik üzerinden sektörel olgunluğu artırmayı hedeflediklerini söyledi.

Depo tanımı ve sınıflandırması, planlı lojistik alan gelişimi, işgücü eğitimi, dijital olgunluk ve sürdürülebilir depo yaklaşımının bu yılki öncelikli gündemleri arasında yer aldığını belirtti.

Fiyatlarda iki ayrı tablo var Depolama fiyatlarına ilişkin değerlendirmesinde DepoDer Başkanı Enver Sedat Güneş, “fiyat” kavramının iki ayrı başlıkta ele alınması gerektiğini söyledi.

Birincisinin depo kiraları, ikincisinin ise depolama ve lojistik hizmet bedelleri olduğunu belirtti.

İstanbul’da prime sanayi ve lojistik kiralarının güçlü talep ve sınırlı arz nedeniyle 2025’te dolar bazında yıllık yüzde 10 artışla 11 dolar/metrekare/ay seviyesine çıktığını aktaran Güneş, dolar bazlı artışın sınırlı görünmesine karşın TL karşılığı ve yan maliyetlerin şirketlerin hissettiği toplam yükü artırabildiğini ifade etti.

Depolama ve lojistik hizmet bedellerinde ise farklı bir tablo olduğunu belirten Güneş, ulaştırma ve depolama hizmetleri grubunda yıllık artışın Aralık 2025 itibarıyla yüzde 32,32 seviyesinde olduğunu söyledi.

Bunun kira artışı değil, hizmet sağlayıcıların maliyet yapısındaki değişimi yansıttığını vurguladı.