Konut sektörüne jeopolitik gölge: Kredili alımlarda hızlı artış

Merkez Bankası’nın faiz indirim sürecinde konut kredisi faizlerinde sınırlı da olsa yaşanan düşüş orta gelir grubunun kredi ile konut alımına destek verdi.

Kredi ile alınan konutların 2013’teki yüzde 39,8 düzeyinden 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düşen payı, 2025’te yüzde 14,1’e, bu yıl iki ayda yüzde 19,1’e yükseldi.Dünya'dan Naki Bakır'ın haberine göre, konut piyasasında “ya­tırımcı tip” alıcılar en büyük müşteri ke­simini oluşturmaya devam ederken, Merkez Bankası’nın faiz indirimi sürecinde ban­kaların konut kredilerindeki sınırlı da olsa yaşanan düşüş, orta gelir grubunun ikamet amacıyla konut alımlarını ha­reketlendirdi.

Banka kredisi ile alınan konutların payında geçen yıl başlayan artış, bu yıl iki ayda daha da ivme kazandı.2013’e kadar olan dönemde satılan her 100 konuttan yak­laşık 40’ı banka kredisi ile alı­nırken, 2024’te bu denge yak­laşık 11 konuta kadar düşmüş­tü.

Merkez Bankası’nın politika faizinde aralık ayında başlattı­ğı indirim sürecinde konut kre­disi faizlerinde aynı oranda ol­masa da buna paralel düşüş ya­şandı.

Sınırlı da olsa yaşanan düşüşlerin krediyle konut alım­larını canlandırmasıyla 2025 yılında 15’e yaklaşan bu denge, bu yıl ocak-şubat döneminde de 100 konuttan 20’ye yaklaştı.Ancak ABD ve İsrail ile İran arasında şubat sonunda baş­layan ve devam eden sıcak sa­vaşın artırdığı jeopolitik risk­ler, küresel gerilim, belirsizlik ve bunun dünya ekonomisinde yol açacağı olumsuzluklar ne­deniyle faizlerin yeniden yük­selme olasılığı belirdi.

Bu ay po­litika faizini sabit tutan Merkez Bankası’nın izleyen dönemde jeopolitik risk düzeyi ve dün­ya ekonomisindeki trenlere gö­re faiz düzeyine karar vermesi bekleniyor.

Faizlerde yükseliş olasılığı, kredili konut satışla­rındaki ivmeyi kırabilecek bir faktör olarak öne çıktı.2026'DA İVMETürkiye İstatistik Kuru­mu’nun (TÜİK) açıkladığı ve­rilere göre bu yıl banka kredi­si ile ocak ayında 20 bin 263, şubatta 25 bin 35 konut satıl­dı.

Kredili satışlarda ocak ayları itibarıyla yüzde 15,7 olan yıllık artış oranı, şubat ayları itibarıy­la yüzde 42,3’e çıktı.

Ocak-şubat döneminde Türkiye genelinde toplam konut satışları geçen yı­lın eş dönemine göre sadece yüz­de 0,6 artışla 236 bin 29 olurken, banka kredisi kullanılarak alı­nan (ipotekli) konutların sayısı yüzde 29 oranında bir artışla 45 bin 298’e yükseldi.

Geçen yıl ilk iki ayda toplam satışlarda yüz­de 15 olan ipotekli satış payı, bu yıl aynı dönemde yüzde 19,2’ye yükseldi.

Bu yıl ocak ayında yüz­de 18,2 olan söz konusu payın şu­batta yüzde 20,1’e çıkması, ivme­nin devam ettiğini gösterdi.Kredi ile yapılan satışların büyük bölümünün ikinci el ko­nutlarda olduğu görüldü.

Bu yıl ilk iki ayda krediyle alınan ilk el konutların sayısı yüzde 32,1 ar­tışla 11 bin 53, ikinci el konut­ların sayısı da yüzde 28,1 artış­la 34 bin 245 adet olarak ger­çekleşti.

Kredili ilk el satışların toplamda payı geçen yıla göre yüzde 3,6’dan yüzde 4,7’ye, ikin­ci el konutların payı da yüzde 11,4’ten yüzde 14,5’e yükseldi.Daha çok yatırımcı tip alıcı­ların gerçekleştirdiği ve ban­ka kredisi dışındaki finansman yöntemleri ile yapılan satışlar ise ilk iki ayda yüzde 4,4 azala­rak 190 bin 731 adede geriledi.

Toplamda en büyük paya sahip olan bu tür satışların geçen yıl ilk iki ayda yüzde 85 olan payı bu yıl aynı dönemde yüzde 80,8’e düştü.

Yatırımcı tip alıcılara ya­pılan satışlardaki gerilemede, altın fiyatlarında 2025’e dam­gasını vuran ve bu yıl da devam eden hızlı yükselişin yatırımları bu alana kaydırması etkili.Ancak uzmanlar, küresel risklerde azalma olasılığında altındaki yükselişin durması durumunda bu kesimin “servet etkisiyle” pozisyon değiştirerek daha fazla konut yatırımına yö­nelebileceğini belirtiyor.ZİRVE 2013'TETÜİK’in konut satış istatis­tiklerinin başladığı 2013 yılı iti­barıyla satılan konutların yüzde 39,8’i banka kredisi ile alınmış­tı. 2014-2017 döneminde yak­laşık üçte bir dolayında seyre­den bu oran, 2018’de beşte bir düzeyine geriledi. 2019’da 100 konut içinde 25’e, 2020’de 38’e yükselen bu oran kredi koşul­larının giderek ağırlaştığı, kre­di kullanımının zorlaştığı iz­leyen dönemde yeniden düşe­rek 2021’de yüzde 20’nin altına, 2022’de yüzde 18,9’a, parasal sı­kılaştırma döneminin başladı­ğı 2023’te yüzde 14,5’e, sıkılaş­tırmanın devam ettiği 2024’te yüzde 10,7’ye kadar düşmüştü.Merkez Bankası’nın politi­ka faizinde Aralık 2024’ten iti­baren başlattığı indirim süre­cinde ise kredili satışların top­lamdaki payı yükselişe geçti.

Politika faizinde indirim süre­cinde bankaların daha sınırlı da olsa konut kredisi faizlerin­de gittiği düşüşlerin etkisiyle söz konusu pay 2025 sonu iti­barıyla yüzde 14,1’e yükseldi.

YÜKSEK KREDİ FAİZLERİBankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları çoğu bankada yüzde 3’ün altında bulunuyor.

Aylık oranlar bazı özel ve yabancı bankalarda ise yüzde 4,29’a kadar çıkabiliyor.

Ancak özellikle kamu bankaları başta bazı bankalar, banka/kredi kartı, kredili mevduat hesabı, otomatik ödeme talimatı, bireysel emeklilik, konut/ eşya sigortası, kasko gibi bankacılık ürünlerinden birkaçı birlikte kullanma şartıyla aylık yüzde 2,49 faiz oranı ile konut kredisi kullandırıyor.

Söz konusu faiz oranı ile kullanılacak 1 milyon liralık bir kredinin bile 10 yıllık bir geri ödeme planında aylık taksidi 26 bin 273,20 TL’ye geliyor.

Buna göre borçlunun kullandığı her 1 milyon TL kredi için bankaya toplamda 3 milyon 152 bin 784 lira ile aldığı kredinin üç katından fazla geri ödemesi yapması gerekiyor.

Faiz-fiyat sarmalında gerileyen talep nedeniyle, henüz sıkılaştırma ve artış sınırı getirilmeden önce de konut kredisi hacmindeki büyümenin yıllar itibarıyla genelde enflasyonun altında kaldığı dikkati çekiyor. 2018’den bu yana olan dönemde 2022 ve 2025 hariç tüm yıllarda konut kredisi hacminin reel olarak daraldığı görülüyor.

Bu yıl ilk iki ayda ise konut kredisi hacmindeki artışın enflasyona göre daha düşük kalmasına rağmen, kredili satışlarda artış olduğu öne çıkıyor.Odatv.com