Merkez Bankası’ndan yeni araştırma: Hanehalkı altını konut finansmanı olarak kullandı, bu durum fiyatları artırdı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ekonomistleri tarafından hazırlanan yeni bir çalışma, Türkiye’de köklü bir gelenek olan altın biriktirme alışkanlığının konut piyasası üzerinde doğrudan ve güçlü bir etkisi olduğunu ortaya koydu. "Altın Kanalı" (The Gold Channel) olarak adlandırılan bu mekanizma, küresel altın fiyatlarındaki artışın, özellikle altın tasarrufunun yoğun olduğu illerde konut fiyatlarını çarpıcı biçimde yukarı çektiğini gösteriyor.Altın yoğunluğu yüksek illerde konut fiyatları yüzde 10 daha fazla arttı Mehmet Selman Çolak ve Mehmet Emre Şamcı tarafından kaleme alınan araştırmaya göre, 2023-2025 döneminde yaşanan küresel altın rallisi, Türkiye’deki konut piyasasında heterojen bir fiyat artışına neden oldu.

Altın tasarruf oranı (toplam mevduat içindeki altın payı) yüksek olan illerde konut fiyatları, düşük olan illere kıyasla ortalama yüzde 10 oranında daha fazla kümülatif artış kaydetti.İstatistiksel olarak, bir ildeki altın payındaki her 1 yüzdelik puanlık artış, konut fiyatlarında yaklaşık yüzde 1,1’lik ek bir yükselişle ilişkilendiriliyor.Kredi değil, "nakit kanalı" çalışıyorÖte yandan çalışmanın en dikkat çekici bulgularından biri, konut alımlarının finansman yöntemiyle ilgili.

Geleneksel olarak konut piyasası kredi ve faiz oranlarına duyarlı olsa da, "altın kanalı" üzerinden gerçekleşen alımlarda kredi kullanımı artmazken, nakit (ipoteksiz) satışların payı keskin bir şekilde yükseliyor.Altın fiyatlarından kâr elde eden hanehalkı, bu kazancı doğrudan peşinata veya konutun tamamını nakit ödemeye yönlendiriyor.Arz sıkışıyor, fiyatlar artıyorAltın rallisi sadece talebi artırmakla kalmıyor, aynı zamanda piyasadaki konut arzını da daraltıyor.

Araştırma, altın tasarrufu yüksek bölgelerde ikinci el konut satışlarının düştüğünü tespit etti.

Bu durumun temel nedeni, altın sayesinde bilançosu güçlenen ev sahiplerinin nakit ihtiyacının azalması ve "nasıl olsa değerleniyor" düşüncesiyle ellerindeki konutu satma konusundaki isteksizliği (kayıptan kaçınma davranışı) olarak açıklanıyor.

Bu arz daralması, fiyatların daha da yükselmesine neden olan bir kaldıraç etkisi yaratıyor.Bölgesel farklılıklar ve "yastık altı" etkisiÇalışmada, bankalardaki altın mevduatları bir gösterge olarak kullanılsa da, bu verinin Türkiye'deki "yastık altı" altın miktarını da yansıttığı kanıtlandı.Altın Payı’nın yüksek olduğu illerde, “Altın” kelimesine yönelik 10 yıllık ortalama Google arama ilgisi daha yüksek, “Mevduat” kelimesine yönelik ilgi ise daha düşük olduğunun vurgulandığı analizde, Google Trends verileri de incelendi."Altın" kelimesini internette en çok aratan iller ile bankada en çok altın mevduatı olan illerin birebir örtüştüğü görüldü.Harita analizleri, Türkiye'nin farklı bölgelerinde (özellikle bazı Orta Anadolu ve Doğu illerinde) altın biriktirme eğiliminin konut fiyat dinamiklerini batıdaki metropollere göre farklılaştırdığını ortaya koyuyor.Tarihsel kıyaslama: "Altın sakinken piyasada etkisi yoktu"TCMB ekonomistlerinin çalışması, "Altın Kanalı" etkisinin sadece bugüne özgü bir durum olmadığını kanıtlamak için geçmiş dönemlerle kritik bir kıyaslama sunuyor.Araştırmacılar, mekanizmanın doğruluğunu test etmek için küresel altın fiyatlarının dolar bazında sadece yüzde 0,4 arttığı 2017 yılının 3. çeyreğinden 2019 yılının aynı dönemine kadar olan kesiti incelediler.Bu dönemde, illerin altın tasarruf oranları ile konut fiyatları arasında hiçbir anlamlı ilişki bulunamazken bu durumun, konut fiyatlarındaki ayrışmanın temel nedeninin yerel dinamikler değil, doğrudan küresel altın fiyatlarındaki "ekzojen" ralli olduğunu bilimsel olarak kanıtladığı belirtildi.Küresel Perspektif: ABD'de kripto, Türkiye'de altın kıyaslamasıÇalışma ayrıca, Türkiye'deki bu durumu ABD'deki kripto varlık rallisi ile kıyaslayarak dikkat çekici bir sonuca ulaştı.ABD’de yapılan benzer bir çalışma (Aiello ve ark., 2024), Bitcoin rallisi sırasında kripto zenginliğinin yoğun olduğu bölgelerde konut fiyatlarının diğer bölgelere göre yıllık 43 baz puan daha hızlı arttığını bulmuştu.

Türkiye'de ise altın etkisinin aylık yaklaşık 58 baz puana ulaştığı hesaplandı.Bu veri, altının Türkiye ekonomisindeki yerinin, modern alternatif varlıkların gelişmiş ekonomilerdeki etkisinden bile daha güçlü olduğunu ortaya koyuyor.Ayrıca araştırmacılar, bu modelin Hindistan, Çin ve Orta Doğu gibi altın geleneği güçlü diğer "yükselen piyasalar" için de geçerli olabileceğini öngörüyor.Politika yapıcılar için yeni bir uyarıAraştırmanın sonuç bölümü, ekonomi yönetimi için kritik bir uyarı içeriyor: Sadece kredi akışlarına ve faizlere odaklanan makroihtiyati politikalar, altın gibi alternatif varlıklardan kaynaklanan "nakit bazlı" enflasyonist baskıları gözden kaçırabilir.Bu durum, yastık altı tasarrufların finansal sisteme entegre edilmesinin konut piyasasındaki bu ani şokları yumuşatmak için uzun vadeli yapısal bir çözüm olduğunu gösteriyor.