Aidat haritası

AİDAT miktarı artık vatandaşın bütçesinde ciddi bir yük.

Örneğin İstanbul’da Beşiktaş, Sarıyer, Şişli gibi ilçelerde aidatlar 10 bin lirayı aşıyor.

Aidat artık kiralamada en önemli etken haline gelirken, orta gelirliler daha ekonomik yaşam alanları arayışına girdi.

Peki site aidatları neden artıyor?

Fahiş site aidatına karşı dava açmak mümkün mü?

Dava nerede ve nasıl açılır?

Bu sorularınızı Kat Mülkiyeti Hukuku Bilirkişisi Murat Erdoğan’a sordum. - Aidatlar neden bu kadar arttı?

Ekonomik koşullar, enerji fiyatları ve hizmet maliyetlerindeki artış elbette önemli sebepler.

Asıl mesele sadece ekonomi değil.

Aidatların artmasında maliklerin ilgisizliği, yönetimlerin şeffaf olmaması ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açıkça belirtilmiş bazı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi de çok büyük rol oynuyor.- Kat malikleri neden site genel kurulu toplantılarına katılmalı?

KMK’nın 29. ve 30. maddelerine göre, apartman ve site yönetimlerinde en yetkili organ “genel kurul”dur ve alınan kararlar bütün kat maliklerini bağlar.

Ancak uygulamada çoğu malik toplantılara katılmıyor.

Böyle olunca da kararlar küçük bir grubun inisiyatifiyle alınabiliyor.VEKALET TOPLUYORLAR- Site toplantılarında çok sayıda vekalet toplayan kişiler aidatlar üzerinde etkili olabiliyor mu?

KMK madde 31’e göre, maliklerin toplantıya katılamaması halinde vekalet verilebilir.

Ne var ki uygulamada sınırsız sayıda vekalet toplayan bazı kişiler, bu yetkiyi kullanarak çoğunluğu etkisiz hale getiriyor.

Çoğunluk istemese bile işletme projeleri veya yüksek aidat kararları kolayca geçebiliyor.

Bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

Ancak, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.DENETÇİLER İŞLEVSİZ  - Aidat kalemi nerede yer alıyor?

KMK madde 37’ye göre, yönetici her yıl içinde yeni aidat miktarının de yer aldığı bir işletme projesi hazırlamak zorundadır.

Bu projede tahmini gelir ve giderler ayrıntılı olarak yazılmalıdır.- Toplantı öncesinde maliklere tahmini bütçe sunulmalı mı?

Toplantıdan önce maliklere banka dökümleri, tahmini bütçe ve varsa denetçi raporları sunulmuyor.

Bu çok önemli bir sorun.

Malikler toplantıya hazırlanmış halde gitmediği için sağlıklı tartışma yapılamıyor.- Site denetçileri hesapları ne kadar denetliyor?

Denetçiler çoğu sitede ya seçilmiyor ya da işlevsiz bırakılıyor.

Denetim yapılmadığında da aidatların nereye harcandığını sorgulamak imkânsızlaşıyor. ‘İTİRAZIM VAR’ KAYDI- Toplantıda bütçeye itiraz etmek isteyen malik ne yapmalı?

Genel kurul toplantısı yapılırken kat maliklerinden biri bütçe veya herhangi bir gündem maddesine itiraz etmek isterse, bu itiraz tutanaklara geçirilmelidir.

Bu işlem ileride açılabilecek bir iptal davasında delil niteliği taşır.

KMK madde 37’ye göre işletme projesi genel kurulda görüşülür ve kabul edilirse, kat maliklerini bağlar.

Dolayısıyla “İtirazım var” kaydı düşülmeden toplantıda sessiz kalınırsa, sonradan dava açmak daha zor hale gelir.- Toplantıya çağrılmayan da dava açabilir mi?

KMK madde 33’e göre, genel kurulda alınan kararlara karşı iptal davası açılabilir.

Bu davayı açma süresi, kararın alınmasından itibaren bir aydır.

Yetkili mahkeme, apartman veya sitenin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.

Dava açabilmek için toplantıya katılmış veya usulüne uygun çağrıya rağmen toplantıya katılamamış olmak gerekir.

Eğer malik, toplantıya hiç çağrılmamışsa veya çağrı usulsüz yapılmışsa dava açma süresi öğrendiği tarihten itibaren bir aydır.REKOR BODRUM VE FETHİYE’DE TÜRKİYE’nin önde gelen site ve apartman yönetim platformu Apsiyon’un raporundan.

Apsiyon, 30 ilde 21 bini aşkın bina ve 1.5 milyon bağımsız konut bölgesini kapsayan “Toplu Yaşam Alanlarında Aidat ve Yönetim -2025 Veri Analizi” raporunu yayımladı.

Bu raporda Türkiye’nin aidat haritası çıkarılmış. - Rapora göre, bu yılın aidat rekortmeni il Muğla.

Özellikle Bodrum ve Fethiye gibi yazlık bölgeler başta olmak üzere, Muğla’da aidatlarda yaşanan rekor artışlar son bir yılda yüzde 134, son üç yılda ise yüzde 455’e ulaştı.- Aidat miktarlarında İstanbul’da yüzde 349, Ankara’da yüzde 361 ve İzmir’de yüzde 354 oranında artış dikkat çekti.- 2025’te aidat artış rekormeni Muğla’da ortalama rakam 8 bin 710 TL seviyesine ulaştı.

Muğla’yı 6 bin 629 TL ile İstanbul, 5 bin 49 TL ile Ankara ve 4 bin 919 TL ile İzmir takip etti.NE YAPMALI - Toplantılara katılın.

Katılım arttıkça şeffaflık artar.- Vekalet verirken sınırlayın.

Güvendiğiniz kişilere ve sadece gündemle ilgili vekalet verin.- Toplantı öncesi belgeleri talep edin.

İşletme projeleri, banka dökümleri ve denetim raporlarının maliklerle paylaşılması yasal bir gerekliliktir.- Denetçi seçin ve rapor isteyin.

Denetçiler yönetimlerin şeffaf çalışmasının teminatıdır.SİTE YÖNETİMİ BELEDİYE GİBİDİRAidatlar elbette artabilir çünkü maliyetler yükseliyor.

Ancak asıl sorun bu artışların şeffaf ve adil olup olmadığıdır.

KMK hükümlerinin uygulanması, yönetimlerin hesap vermesi ve maliklerin aktif katılımı sağlandığında, aidatlar hem daha makul seviyede kalacak hem de “Benim param nereye gidiyor?” sorusu cevapsız kalmayacaktır.

Bir apartman ya da site yönetimi aslında küçük bir belediye gibidir.

Belediyeden şeffaflık ve hesap verebilirlik bekliyorsak, yöneticilerimizden de aynı şeyi istemeliyiz.DİKKAT: SÜRENİZ BİR AY- Aidat kararının fahiş olduğu düşünülüyorsa bu karara karşı nasıl mahkemeye başvurulabilir?

İşletme projesinde (bütçe) kalemlerin gerçeği yansıtmadığı düşünülüyorsa, bu durumda “karar iptal davası” açılabilir.

KMK madde 20 uyarınca her malik arsa payı oranında giderlere katılmak zorundadır.

Bu hesaplamaya aykırı bir bütçe hazırlanmışsa itiraz haklı kabul edilir.

Mahkeme, kararın iptaline hükmederse bütçe yeniden düzenlenmek zorunda kalınır.

Toplantıda mutlaka şerh koyun.

Unutmayın “Bütçeye (aidata) itiraz ediyorum” diye yazdırmadan sadece sözlü söylemek yeterli değildir.

Toplantı sonrası dava açacaksanız, sürelere mutlaka dikkat edin.

Bir aylık süre hak düşürücüdür, kaçırılırsa dava açılamaz.

Delil toplayın.

Banka dökümleri, eski bütçeler, şişirilmiş kalemler, denetim raporlarının paylaşılmaması gibi belgeleri dosyanıza ekleyin.