5. yıl sonunda kira artışı nasıl hesaplanır?

2025 yılında kira piyasasında son dönemin en çok tartışılan konularından biri de kira sözleşmesinin beşinci yılını dolduran kiracılar için artışın nasıl belirleneceği oldu.

Ekonomik koşulların hızla değişmesi, konut piyasasında rayiç bedellerin yükselmesi ve TÜFE oranlarının dalgalanması, uzun süreli kira sözleşmelerinde artışın hangi kriterlere göre belirleneceği sorusunu gündeme taşıdı.Bu haberimizde, 5 yılın sonunda kira artışının nasıl hesaplandığından ev sahibinin ne kadar zam yapabileceğine, rayiç bedelin ne anlama geldiğinden ne zaman ihtar çekilebileceğine kadar merak edilen tüm noktaları ele alıyoruz.Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?Kira artışı, mevcut kira bedelinin yasal sınırlar doğrultusunda belirli bir oranda artırılması esasına dayanır.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan bu sınır; 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) ortalamasıdır.

Bu oran hem konut hem de işyeri kiralarında azami olarak uygulamaya konulur.

Tarafların anlaşması halinde daha düşük bir kira artış oranı uygulanabilirken TÜFEnin üzerinde zam talep edilmesi hukuken geçersizdir.

Kira artış hesaplama işleminde ilk olarak mevcut kira bedeli ile TÜFE oranı çarpılır.

Daha sonra çıkan sonuç 100e bölünerek artış miktarı elde edilir.

Son olarak bulunan artış miktarının mevcut kira bedeline eklenmesi ile yeni kira bedeli belirlenir.

Bir formülle anlatacak olursak:Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli × TÜFE /100 + Mevcut Kira BedeliÖrneğin mevcut kira bedelinin 30.000 TL olduğunu varsayalım; formülde olduğu gibi yeni kira tutarını hesaplamak için önce mevcut kira bedeli TÜFE oranı ile çarpılır.

Kasım ayında geçerli olan %37,15lik oran 0,3715 olarak alınır ve 30.000 TL ile çarpıldığında 11.145 TL artış miktarı bulunur.

Bu tutar mevcut kiraya eklendiğinde ise yeni kira bedeli 41.145 TL olur.Kirada 5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?Kirada 5 yıllık sürenin hesaplanması özellikle kira tespit davalarında büyük öneme sahiptir.

Kira süresi, kira sözleşmesinin ilk kez imzalandığı tarihten itibaren başlar.

İlerleyen yıllarda taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi hazrlanıp imzalanmış olsa dahi kira süresi hesaplamada ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Diğer yandan kira süresi hesaplanırken takvim yılı değil, günü gününe 5 yıllık dönem dikkate alınır.

Örneğin kira sözleşmesi 01.05.2025 tarihinde başladıysa, 01.05.2030 tarihinde beş yıllık süre tamamlanmış olur.Kirada 5 Yıl Dolunca Ne Olur?Kirada 5 yılın dolması halinde kira bedelinin belirlenme süreçlerinde önemli değişiklikler meydana gelir.

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması durumunda kira artışı yalnızca TÜFEye göre yapılamaz; piyasa koşulları da devreye girer.

Bu doğrultuda ev sahibi rayiç bedel üzerinden kira bedelini artırma hakkına sahiptir.Ev sahibi ile kiracının uzlaşma sağlayamadığı hallerde ev sahibi; yeni kira döneminden bir ay önce kiracıya ihtar gönderilebilir daha sonra kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için kira tespit davası açabilir.

Mahkeme bu süreçte ilgili konutun konumu, özellikleri, yaşı, emsal kira tutarları gibi kriterleri dikkate alarak kira bedelini rayiç bedele uygun şekilde artırır.

Öte yandan kiracı ve ev sahibi dava açmadan kendi aralarında rayiç bedeli baz alarak yeni bir kira kontratı düzenleyebilir.5.Yıl Sonunda Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?5. yılın sonunda kira artışı hesaplamasında TÜFE dışında pek çok kriter de değerlendirmeye alınır.

Bunlardan ilki mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve güncel kira bedelidir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl geçtiği kanıtlandıktan sonra kira artışı hesaplama işlemi için aşağıdaki kriterlere bakılır:Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralarEkonomik şartlarKiralanan taşınmazın özellikleriKonutun kullanım amacıHakkaniyet ilkeleriBu kriterler doğrultusunda kira bedeli yeniden hesaplanır.

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra İstediği Zammı Yapabilir Mi?Hayır, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi, ev sahibinin istediği oranda zam yapması anlamına gelmez.

Türk Borçlar Kanununa göre ilk 5 yıl içerisinde yalnızca TÜFE esas alınarak artış yapılabilir.

Ancak 5. yılın sonunda TÜFE dışında rayiç bedel de gözetilir.

Bu doğrultuda ev sahibinin kiracıdan rayiç bedel talep etme hakkı doğar.

Ev sahibinin kiracıyla anlaşması halinde yeni kira bedeli belirlenir.

Anlaşmanın sağlanamadığı durumlarda mahkeme emsal kira fiyatlarına ve taşınmazın özelliklerine göre yeni bir kira bedeli belirler.

Yani ev sahibinin 5 yıl sonra kendi başına istediği zammı yapması söz konusu değildir.5 Yılı Dolduran Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?Kira sözleşmesinde 5 yılı dolduran kiracıya ihtar çekilmesi, ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek istediği durumlarda uygulanan bir süreçtir.

İhtar gönderilmesindeki asıl amaç kiracıya sözleşmenin yenilenmeyeceğini ve taşınmazın boşaltılması gerektiğini bildirmektir.

Türk Borçlar Kanununa göre 5 yılı dolan bir kiracının tahliyesi ancak  sözleşme bitiminde yazılı ihtarname ile bilgilendirilmesi halinde mümkündür. 5 yılı dolduran kiracıya, kira sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce ihtar gönderilmesi gerekir.

İhtarnamenin zamanında gönderilmediği durumlarda kiracı hukuken evi boşaltma yükümlülüğünde olmaz.

Bu nedenle kiracının tahliye edilebilmesi için ev sahibinin dava yoluna başvurması gerekir.İlandır