BES ile ev almak mümkün olmalı

Bunun için ismi SIPP olan özel türde bir emeklilik hesabı açıyorlar ( SIPP: 'Self Invested Personal Pension') ve bu fon ile ticari gayrimenkul satın alabiliyorlar.

Böylece hem gayrimenkulün değer artışından 'değer artış vergisi' ödemiyorlar hem kira gelirlerini kesintisiz olarak fona aktarabiliyorlar.

Gelin bir fikri tasarım yapalım ve getireceğimiz yenilik ile hem Türkiye'deki şehircilik, sosyal sorunları azaltalım, hem de ekonomiyi büyüterek ilave zenginlik ve istihdam yaratalım.

Neden BES fonlarıyla ev almak gibi bir yeniliğe ihtiyaç var?

BES fonları ile ev almasak olmaz mı?

Elbette olur.

Mevcut durumda vatandaşlarımız BES yatırımlarının önemli bölümünü altın fonuna yönlendiriyorlar.

Bu durum vatandaşlarımız için çok karlı ama ülkemizin kalkınması için iyi bir seçenek değil.

Önümüzdeki faiz azaltımı döneminde de mevduatta yatan ulusal tasarrufun bir kısmının döviz ve altın gibi alanlara kayma riski var.

Şu gök kubbe altında vatandaşlarımızı altından döndürebilecek tek bir yatırım türü varsa o da gayrimenkuldür ve özellikle 'ev' yatırımıdır.

BES sistemi ile ev yatırımının önünü açarsak hem BES sistemine fon girişini artırmış oluruz, yastık altı altını azaltırız, hem bu birikimleri ekonominin lokomotifi olan inşaat sektörüne aktarmış oluruz.

Şehirlerimizdeki yüksek kira problemi ve nitelikli konut açığını azaltmış oluruz.

Deprem riskine karşı kentsel dönüşümü de bu fonlar ile destekleyebiliriz.

Peki tam olarak tasarladığımız ve önerdiğimiz sistem nedir?

Nasıl çalışacak?

Şöyle çalışabilir: 300 bin TL ile ev aldınız Misal BES sisteminde 4 yıllık birikiminiz var, ne kadar olsun? 300.000 TL birikiminiz var diyelim.

Almak istediğiniz daire işyerinize yakın bir semtte, misal Gebze'de olsun ve fiyatı 2 milyon TL olsun.

Anlaşmalı bankaya gidiyorsunuz ( Muhtemelen Ziraat Bankası) Banka gerekli ev fiyatı, sigorta, risk, alıcı, satıcı vs. kontrollerini yapıyor ve size sadece ilgili evi alabilmeniz için 2 milyon TL çeki veriyor.

Siz de gidip emlakçıya veya avukata çeki verip evi BES hesabınıza geçiriyorsunuz.

Peki BES hesabınıza ne oldu?

BES'deki 300.000 TL'niz artık bankaya ödenmiş evin peşinatı oldu.

BES hesabınıza internetten baktığınızda artık 300.000 TL lık mevduat veya altın değil, 300.000 TL değerinde ( veya neyse bankanın değerlemesi) gayrimenkul yatırımı görüyorsunuz.

Evin kullanım hakkı sizde ama hala evin büyük ortağı banka.

Sizin bankaya 1.700.000 TL+ faiz kredi borcunuz var.

Kredi detaylarına sonra geleceğiz.

İSTER TAŞIN İSTER KİRALA İsterseniz BES hesabınız ile satın aldığınız eve taşınıp orada yaşayabilirsiniz, isterseniz evinizi kiraya verirsiniz, bütün kira geliri BES hesabına otomatik akar ve kira kontratı ve evin kiracı ilişkileri de yetkilendirilmiş bir emlakçı üzerinden yürür.

BES hesabı kullandığınız için bazı vergisel imtiyazlarınız olur, misal kira geliri üzerinden vergi ödemezsiniz ve alim sırasında tapu harcı ödemezsiniz.

Buradaki detay sudur.

Alımı siz değil sizin emeklilik hesabınız yapıyor ve tapu sizin üzerinize değil, emeklilik hesabınızın üzerine oluyor.

EVLİYSEN İKİ BES HESABI KULLAN Evliyseniz, eşinizin de BES hesabı kullanılır ve iki BES hesabı ile bir ev alınır.

Nasıl anlaştıysanız evin sahiplik oranını ve ödemeleri isterseniz yarı yarıya, isterseniz ödeme tutarı oranında yönetirsiniz.

Boşanma durumunda ev bankanın olur, herkesin payı kendi BES hesabında kalır. (Böylece boşanmanın cazibesini azaltıyoruz).

Taraflar sonrasında BES hesapları ile başka ev alabilirler.

Eğer BES sistemi ile ev alan çiftin çocukları varsa, çocuk sayısı ve diğer faktörler ile ilintili olarak BES ( yani ev kredisi) ödemelerinde ilave kolaylıklar sisteme eklenebilir.

Evde bulunması öngörülen çocuk sayısı ile orantılı şekilde daha çok odalı ev alımı kolaylaştırılabilir.

Çocuklar büyüyüp evden gittiklerinde daha az odalı eve geçiş özendirilebilir.

TAŞINMAK VE SATMAK DA KOLAY Evinizi aldınız ve evde güzel günlerde oturdunuz. 2 sene geçti.

Evin değeri 4 milyon TL oldu, sizin ödemeleriniz ile beraber evdeki hisse değeriniz ( yani BES yatırımınız) 800.000 TL oldu. ( 300 bin değer artışı, 300 bin TL civarı borç ödemesi).

Gebze'deki işten ayrılıp Ankara'da başka bir işe geçmek istiyorsunuz.

Ankara'dan misal 4 milyon TL civarında taşınacak bir daire  buluyorsunuz, bankanızdan ilgili çeki alıyorsunuz ve Ankara'daki evi alıyorsunuz.

Alım satım vergileri de ödemiyorsunuz çünkü BES yatırımı bu.

Bankanız da sizin Gebze'deki evinizi kendi üzerine alıyor ve satışa çıkartıyor.

Siz Ankara'daki evinize taşınıyorsunuz ve aynı şekilde aylık kredi ödemelerinizi BES hesabınıza yapmaya devam ediyorsunuz.

Banka Gebze'deki evinizi öngörülen değerden belki biraz daha ucuza veya pahalıya satıyor ve bakiyesini sizin BES hesabınıza yansıtıyor.

Yani siz BES'deki birikiminiz sayesinde ülke içinde ev alıp/satma işlerini kolaylaştırmış ve mobilitenizi artırmış oluyorsunuz.

Çalışma hayatınız boyunca size eşlik eden bir BES hesabınız ve BES hesabınızda da kredisi ödenmekte olan ve kullanım hakkına sahip olduğunuz eviniz oluyor.

AİLEDEN BES DESTEĞİ AL Gelin ev kredisi ödemelerini biraz daha kolaylaştıralım.

Misal, ailenizden birileri size BES sistemi ile ev alma konusunda kolaylık yapmak isterse, kendi BES hesaplarının bir kısmını sizin BES hesabınıza bağlayarak aylık ödemelerde destek olabilirler böylece aylık ödeme yükünüz azalır.

Anlaşmanıza göre alınan evin hissesi size de yazabilir, aile üyenize de yazabilir.

Yani isterseniz size destek olan aile üyeniz ev mülkiyetinde ortağınız da olabilir ( ama kullanma hakları olamaz) veya tamamen katkılarını size bırakabilir.

DEĞİŞKEN, UZUN VADELİ KREDİ FAİZİ Gelelim dananın kuyruğunun kopacağı kritik konu olan banka faizi konusuna.

Günün sonunda Türkiye'de gayrimenkul kredisini verebilen kurumlar devlet bankalarıdır.

Önerdiğimiz sistem de muhtemelen Türkiye'nin açık ara en büyük ev kredisi sağlayıcı olan Ziraat Bankası üzerinden dönecektir.

Ziraat, hangi faiz üzerinden ev kredisi verecek?

Eskiden olduğu gibi düşük faiz ile ve sabit oranlı kredi verirse büyük bir sosyal adaletsizlik yaratılmış olunur ve kredibilitesi olan yüksek gelirli kesime sabit kredi oranı üzerinden büyük miktarda servet aktarımı sağlanmış olunur.

Türkiye bu hataları yaptı.

Zenginlere birçok ev daha ev alıp daha da zengin olmaları için kredi kolaylıklarını kamu kaynaklarından sağladık.

Aynı hataları tekrar etmeyelim.

Bizim bu modelde kullanmamız gereken oran değişken faizli kredi olmalıdır.

Misal bugün için merkez bankası faizleri yüzde 40 dersek, vatandaşa verilecek değişken kredi faizi de bunun çok az üzerinde olmalıdır.

Misal masraflar için 5% koyalım 42% diyelim. 3 ay boyunca (yıllıktan) 42% faiz sabit olacak.

Misal 5 ay sonra MB faizleri 35% seviyesine düşürdü.

Bu sefer kalan borca uygulanacak faiz 36% civarı olacak.

Yine 3 ay kredi faizi sabit olacak.

Yani bu sistemde uygulanacak faiz oranı 3 ayda bir değişecek ve merkez bankası faiz oranını yakından takip edecek.

Bu yöntem ile kimsenin kimseye hakkı geçmemiş olacak.

Ne kredi kullanan vatandaşlara toplumun diğer kesimlerinden (özellikle fakirlerden) aşırı bir servet transferi olacak, ne de kredi ödeyen vatandaşa aşırı bir faiz yükü binecek.

Kredi  kullanan vatandaş her durumda piyasadaki en düşük faiz oranını kullanmış olacak.

Türkiye'de malum ekonomi ve faizler oynaktır, ev kredisi faiz oranları da buna göre oynak olmak zorundadır.

Ancak bu sayede kamu  bankalarımız uzun vadeli ev kredisi açabilirler.

Diğer kritik konu kredibilite ve kredi şartları konusu.

Bankalar normalde yüksek geliri olan, iyi ve sağlam işi olan vatandaşa düşük faizli, yüksek miktarda, daha uzun vadeli ve düşük peşinatlı kredi verirler.

BES ev kredisi sisteminde bu olayı da daha eşitlikçi hale getirmeliyiz.

Minimum gereklilikleri karşılayanlara standart düşük orandan, değişken faizli, makul bir daire alabilecek miktarda kredi verilmeli, düşük peşinat imkanı sağlanmalı ve kredi ödeme süresi minimum 10 sene olmalıdır.

Maksimum 35 sene olabilir.

Değişken faiz sayesinde bankalar batmadan ve haksız servet transferi yaratmadan bu uzun vadeli kredileri açabilirler.

EV KREDİSİNDEN SEN KORKMA, BANKA KORKSUN Bizim vatandaşımız borcuna büyük oranda sadıktır.

Hele gayrimenkul kredisi gibi makul faizli ve devlet bankası tarafından verilen ( yani tüm toplumun birikiminden ve hakkından verilen) kredilere elbette sadık olmak ahlaken de doğrudur, ekonomik olarak da akıllıcadır.

Fakat ev kredisi gibi yüksek montanlı ve uzun vadeli borçların faiz dahil kalan toplam tutarına bakınca insanların doğal olarak psikolojileri bozulur. "Ben nasıl öderim bunca borcu?" diye düşünürler.

Hele faiz oranı arttığında borçlar milyon milyon artabilir.

Bu psikolojiyi yönetmek için vatandaşa kalan borcunu değil mevcut gayrimenkulünün değerini sürekli göstermek gerekir ve vatandaş her ay BES hesabında gayrimenkulünün güncellenen değerini görünce birikiminin, yanı varlığının değerinin arttığını görüp sevinecektir.

Kalan borca vatandaşın odaklanması önlenmelidir, bu hatalıdır.

Bırakın banka dertlensin, o borcu veren ve tahsil etmesi gereken banka. 25 SENELİK KREDİ NASIL OLABİLİR?

Vatandaş belki 25 sene değişken faizden ev kredisi ödeyecek.

Bu 25 senede iyi günler olacak kötü günler olacak.

Vatandaş bazı seneleri belki işsiz ve gelirsiz geçirecek, bazı seneler ise yüksek geliri olacak.

Önerdiğimiz modelde bankanın vereceği kredinin geri ödeme şartlarını vatandaş internet sitesinden kolayca düzenleyebilmelidir.

Bazı aylar parası yoksa ödemeleri atlayabilmeli, bazı aylar eli bollaştığında toplu ödemeler yapabilmeli, ödemelerini artırabilmeli veya azaltabilmelidir.

Kredinin vadesini uzatabilmeli veya kısaltabilmelidir.

Esnek faiz ortamında tüm bu seçenekler mümkündür.

Dünyada modern kredi sistemlerinde zaten bu seçenekler az veya çok esnek olarak mevcuttur.

Banka ödemesini alamadığında BES deki birikimden çekmelidir.

Banka elbette yönettiği kamu kaynağını korumalı ve yatırımların ve kredilerin batmamasını sağlamalıdır.

Kötü günde sokakta mı kalacağım?

Gelin en kötü senaryoya bakalım.

Vatandaş BES birikimi ile değişken faiz ile evini almış, çokça borcu var ve bir ekonomik kriz oluyor ve faizler yükseliyor.

Vatandaş bırakın değer artışından servet artırmayı, borcu o kadar artıyor ki, mevcut BES deki yatırımını dahi kaybediyor ve bakiyesi eksiye düşüyor.

Mümkün müdür?

Evet mümkündür.

Bu tür durumlarda elbette sistem vatandaşı koruyacak ve evine el koymayacak.

Zaten banka eve el koysa da piyasada satamaz, herkes aynı durumda ve piyasa krizde olacak.

Bu durumda hükümet tarafından kriz yönetimi uygulanacak, vatandaş evinin mülkiyetine sahip olmaya devam edecek, oturuyorsa oturmaya devam edecek ve aylık ödemeleri neyse yapacak ve gerekiyorsa yeniden ayarlayacak.

Krizler geçicidir.

Elbette yüksek faiz ortamı borçlu vatandaşlarımızın canını acıtacak ve varlıklarının değerini azaltacaktır ama ekonomi yönetiminin alacağı kriz tedbirleri ile vatandaşımız krizi atlatabilecektir.

Piyasalar düzeldiğinde, belki iki, belki üç sene sonra  ise vatandaşımızın BES hesabı yine artıya geçecektir ve evini de kaybetmemiş olacaktır.

Hangi evler BES ile alınabilir?

BES sistemi üzerinden hangi evler alınabilmelidir?

Sistem özellikle kaliteli hayat sağlayacak yapıların satımını ve yapımını destekler şekilde kurulmalıdır.

Yani depreme dayanıklı, iskanı olan, otopark sorunu, altyapı sorunu olmayan iyi mimarı sertifikası olan ve bulunduğu bölgeye değer katan, iyi şehircilik projeleri bu sistem ile öncelikli olarak alınabilmelidir.

Kamu firmamız olan Emlak Konut'un ve yetkilendirdiği firmaların projelerini belki bu bağlamda önceliklendirmek uygun olabilir.

Normal ikinci el evlerin alınması durumunda sistemin vergisel ve kredi avantajları azaltılmalıdır.

Yani bu sistem ile şehirlerimizin daha kaliteli ve yaşanabilir dönüşümünü desteklemeliyiz.

Uyduruk, yap-satçı, mimarı katliam yapan, kâr odaklı proje geliştiren, siyasi bağlantı ile arsa cukkalayan ahlaksız müteahhitlerin ne sıfır ne de ikinci el projelerine fon akıtmamalıyız.

Belki sadece BES sertifikası alan gayrimenkul projelerine bu imkanı vermeliyiz.

Kooperatif tipi çok ortaklı gayrimenkul yatırımları da BES ile fonlanabilir.

Deprem güçlendirmesi veya yıkılıp yapılması gereken binalar da  gerekli şartları sağlamaları halinde sisteme sokulabilirler.

BEKLENEN FAYDALAR Önerdiğimiz ev alma modelinin beklenen faydalarından biri de gençlerin daha erken yaşta ev sahibi olmalarını desteklemek olacaktır.

Ayrıca modelin bazı özellikleri, evliliği de teşvik etmiş olacak ve çocuk sahibi olmanın maddi külfetini biraz azaltacaktır.

Evi olmayana kız vermeme sorunu bu sistem ile azalabilir çünkü erkek ve kızın BES sistemlerini birleştirerek ev peşinatı ödemesi ve ev kredisi almaları çok daha kolay olacaktır.

Düğünde gelen takılar, altınlar da BES deki ev peşinatına ( kız tarafının BES hesabına) eklenebilir böylece altınlar daha hızlı reel ekonomiye aktarılır ve yastık altında yatma süreleri azalır.

ADIM ADIM KONTROLLÜ BAŞLATILMALI Varsayalım bu sistem beğenildi ve başlatılacak.

Nasıl başlatılmalı?

Bir anda on binlerce BES hesabı konut alımına ve banka kredisine dönerse emlak piyasası karışır, fiyatlar artar.

Bankacılık sisteminde de ani bir kredi genişlemesi oluşur ve enflasyonu tetikler.

Yapılması gereken sistemi yavaş yavaş, küçük ölçekten başlatmaktır.

Misal, ilk aylarda BES yatırımı nispeten yüksek olan ve ev peşinatını yüksek oranda ödeyebilecek olan kesim ile deneme dönemi başlatılır.

Bu sürede emlak Konut ve yetkilendirilmiş firmalar zaten konut arzını artıracak yatırımları başlatırlar.

Konut yatırımlarının artması süreci ile uyumlu olarak daha çok BES yatırımcısına sistem kademeli olarak açılmalıdır.

Çok acele edilmemeli böylece hem konut piyasasında, hem şehircilikte hem kredi piyasasındaki değişiklikler daha kolay yönlendirilebilir olacaktır.

Nihai olarak ise, belki Beşinci yıldan itibaren sistem en geniş anlamda tüm BES yatırımcılarına açık hale getirilebilir.

KKM'YE DÖNMESİN İŞ!

Unutmayalım Kur Korumalı Mevduat sistemi çok doğru, faydalı ve ülkemizin finansman maliyetini düşürebilecek bir sistem idi ancak yanlış devreye alındı ve seçim öncesi çok hızlı büyütüldü.

Birikimler de seçim döneminde politik avanta uğruna çarçur edildi.

Sonucunda çok daha yüksek finansal maliyet ödediğimiz yüksek faizli sisteme geçtik.

Aynı hatalar yapılmamalıdır.

Bunlar büyük ekonomik ve sosyal faydaları olabilecek, reel ekonomiyi destekleyen modern finansal araçlardır, doğru düzgün, planlı,  ölçülü, test edilerek uygulamaya alınmalıdır. ( Bence KKM sistemi sadece yurtdışı oturumlu vatandaşlarımız için, ilgili döviz tipinde makul getiri oranları sunacak şekilde tekrar tasarlanmalı ve başlatılmalıdır ve ülkemizin finansman maliyeti azaltılmalıdır) ENFLASYONU ARTIRIR, EVET Önerdiğimiz modeli ekonomi bakanının önüne koyduğunuzda muhtemelen alacağınız yanıt şu olacaktır: 'Deli misin sen?

Biz enflasyonu düşürmeye çalışıyoruz sen kredi arzını patlatıp ülkeyi yine enflasyonist ortama sokacak projeler getiriyorsun' Haklı bir itiraz mıdır?

Evet önerdiğimiz BES ile ev alma modeli kredi arzını artırır ve enflasyonisttir doğru.

Zaten ekonomiyi büyütücü, istihdamı artırıcı, yatırımları artırıcı ne önersek enflasyonist olur.

Burada hatalı olan ekonomi yönetiminin zihniyetidir.

Önümüze 3,3% yıllık büyüme hedefli ekonomi programını utanmadan koyabiliyorlar ve daha tuhafı bu programları onaylatabiliyorlar.

Bu ülkede ekonomi bakanlığını komple kapatsak, hiç bir ekonomi politikası değişikliği yapmasak ülkemiz yılda 5% büyüme sağlar.

Bu Türkiye için zaten doğal büyüme oranıdır.

Bizim parlak ekip ( parlak kelli diyelim) hesap kitap yapıp önümüze 3,3% büyümeli programı marifet gibi koyabiliyor.

Seçim yılı geldiğinde zaten bütün bu finansal istikrar mavraları havagazı olacak.

Harcamalar, kredi genişlemesi, maaş zamları, yeni milyar dolarlık projeler her şey gırla gazlanacak.

Boş yere bugün finansal istikrar yalanı uğruna büyümemizden, istihdamdan, üretim kaslarımızdan vazgeçiyoruz.

Türkiye'nin bugünkü ekonomik programı kırılgan finansal istikrar programları değil, istihdam ve üretim ekonomisi olmalıdır.

Finansal istikrar bunun sonucunda kendiliğinden gelir.

BES ile konut alma projesini enflasyonist olmasına rağmen devreye almalıyız çünkü ekonomiyi büyütücü ( inşaat başta 250 yan sektörü büyütür) faydalı etkileri çok daha önemlidir.

BES İLE BAŞKA YATIRIMLAR?

Zaman içinde BES sistemi ile başka tür yatırımlar da açılabilir mi?

Turbun büyüğü konuttadır ama elbette farklı alanlarda da BES ile yatırım yapılması zaman içinde pilot projeler ile test edilerek açılabilir.

Misal, belki yerli TOGG aracımızın yatırım gibi satın alınması bu sisteme eklenebilir.

Veya ticari gayrimenkul satın alınması eklenebilir.

Son olarak taksi plakası işini de düşünmek lazım.

Belki taksi şoförlerine kendi BES'leri üzerinden düşük peşinat ve uzun vadeli kredi ile, ev kredisi öder gibi taksi plakası satın almalarına imkan verilebilir.

Bugün İstanbul'da taksi plakasına 8 milyon TL desek, aracı iki kişi kullanacak desek ve bunlar kendi BES'lerinden 4'er milyon TL ile taksi plakasını alabilirler.

BES hesaplarında 400 bin TL peşinat biriktirirler, üzerini de uzun vadeli kredi olarak alırlar, taksiyi işletip borcu öderler.

Yani BES sistemi ile taksi şoförlerinin taksilerin sahibi haline gelmesi özendirilebilir ve ülkemizdeki 'kötü taksi hizmeti' sorunu bir ölçüde azaltılabilir.

Taksi emekçisi mesleği bıraktığında kendi plakasını yine BES sistemi üzerinden başka bir taksi şoförüne devredebilir.

Zaten bu robo-taksi konusu muhtemelen taksi şoförlüğü işini 20 sene içinde bitirecek, son jenerasyon taksi emekçileri bunlar.

Muhtemelen son jenerasyonun taksi plakaları robo-taksi ye dönecek.

KİŞİ BAŞI BİR EV ALIM SINIRI OLMALI Bu yazıda önerdiğimiz BES ile ev alma sisteminin kamuya bir maliyeti elbette vardır.

En basitinden ev alım-satım vergilerinden ve değerleme ilintili vergilerden kamu vaz geçmiş oluyor.

Bu sisteme yüksek miktarda kredi pompalanarak bir miktar enflasyonist ortam yaratılıyor.

Bunlar toplumsal maliyetlerdir.

Yani BES yatırımcısına bir imtiyaz oluşturuluyor.

Bu sebeple önerim BES ile ev alma imtiyazının sadece bir ev için sınırlı olmasıdır ve sadece belirli değerdeki evler için olmasıdır.

Boğazda 10 milyon dolara yalı alacak vatandaş için değildir bu imtiyazlar.

Yalı alıp yalıda oturacak vatandaşlarımıza ne vergi desteği ne de kredi faizi desteği vermeye gerek yoktur.

Piyasa koşullarından işlemlerini yaparlar.

Misal İstanbul'da satılan evlerin fiyatı 1 milyon TL ile 20 milyon dolar arasında değişiyor diyelim.

Medyan rakam ne olabilir?

Belki 7 milyon TL olabilir.

Biz bu sistem ile kaliteli, iyi mimarideki evlerin şehirlerimizde üretilmesini desteklemek istiyoruz bu bağlamda misal medyan değerin 3 katı, 21 milyon TL ye kadar olan evlerin standart BES yatırımcısı için sisteme dahil edilmesi makul olabilir.

Elbette aile büyüdükçe ve eşler BES'lerini birleştirdiğinde daha büyük ev yatırımlarına imkan açılabilir.

Vatandaşımızın BES hesabında ev yatırımı haricinda farklı yatırım araçları da elbette bulunmaya devam edebilir, bunda sorun yoktur.

TÜRKİYE ŞARTLARINA UYGUNDUR Emeklilik birikimleri uzun vadeli yatırımlardır.

Küçük küçük paraların yıllar boyunca yatırılması hedeflenir.

Gayrimenkul alımı da uzun vadeli yatırımdır.

Dünyanın çoğu ülkesinde onlarca yıl boyunca ev kredisi geri ödenir ve emeklilik dönemi geldiğinde insanların en büyük varlıkları yıllarca ödeme yaptıkları bu evleri olur.

Gelişmiş ülkelerde kredi sistemlerinin vadeleri uygun olduğu için pahalı ve kaliteli evler üretilebilmektedir.

Bizim piyasamızda bahsettiğimiz sorunlar sebebiyle yeterince uzun vadeli ev kredisi açılamamaktadır ve haliyle kaliteli şehircilik yatırımları yeterince desteklenememektedir.

Bu yazıdaki öneriler Türkiye şartlarında uygulanabilir niteliktedir ve doğru şekilde sahaya uygulandığında yıllarca konut yatırımlarını, ekonomik büyümeyi ve istihdam piyasalarını destekler.

Yaşaması çok daha keyifli ve daha az stresli yeni yaşam alanları oluşmasının önünü açar.

Yurtdışına beyin göçünü azaltır.

HAYAT STANDARDI KÜÇÜK ŞEHİRDE ARTAR Düşünülmesi gereken bir diğer konu ise bu sistem ile açılacak krediler ile İstanbul'daki şehirciliği düzeltmeye mi çalışmalıyız yoksa İstanbul dışında yeni yerleşim birimleri kurarak İstanbul'un yükünü azaltmaya mı çalışmalıyız?

Unutmamalıyız ki gelişmiş bir çok ülkede yüksek hayat standardı sunulabilen şehirler çok küçük, nüfusu yarım milyonun ve hatta çeyrek milyonun altında olan şehirlerdir.

Böyle şehirciklerde yeşil alanlar ve parklar bolca olabilir ve çocuk yetiştirmek çok daha kolay olur.

Arsa çok pahalı olmaz bu yüzden kira ve sanayi yatırımları makul maliyetli olur.

Merkezlerinde gerekli mağazalar, restoranlar, spor ve sanat birimleri olur.

Bizim de artık mega şehirlerden vazgeçme ve Anadolu da kaliteli ve keyifli, doğa ile uyumlu yaşam alanları oluşturma zamanımız gelmiştir.

SİSTEMİN İNCE AYARLARI BES ile gayrimenkul alımı ve uzun vadeli banka kredisi alınması konusunda bazı ince ayarların zaman içinde sisteme eklenmesi gerekebilir.

Misal, eğer satın aldığınız ev özellikle ilk seneler bölgesel değer artışı kaynaklı hızlı değerlenirse yani enflasyon ve kredi ödemelerinden daha yüksek oranlı bir değer artışı oluşursa bu bir rant geliridir.

İyi yatırım yapıldığını gösterir ama bu rant gelirini uzun vadeli kredi veren banka yani Devlet ile BES yatırımcısının paylaşması makul olur.

Sistemin esası sizi hızla zenginleştirmek, size arazi rantı sağlamak değildir.

Kamu destekli olarak sizi kaliteli, güvenli, değerini koruyacak bir gayrimenkul yatırımına kavuşturmaktır.

Bu bağlamda belirli dönemlerde bankanın evinizin güncel değerleme raporunu hazırlaması ve rant getirisinin kamu ile paylaşılması makul olur. ( Yani BES deki hesabınızdaki rantsal fazlalık çekilecek, kamuya aktarılacak).

Bu ince ayara 'Ahlaki dengeleme' diyelim.

Benzer bir ince ayar ev alım-satımlarında gerekebilir.

Misal Gebze'deki evinizi satıp Ankara'dan aynı değerde bir ev aldınız.

Bir süre sonra Ankara'daki eviniz az değerlendi ama sattığınız ev çok değerlendi.

Dizinizi dövüyorsunuz.

Bu gibi durumlarda belirli kısıtlamalar ve süreler dahilinde rantsal artışın iki gayrimenkul ve alım satım yapan BES hesapları arasında dengelenmesi makul olur.

Ev alım-satımları ve vatandaşın taşınma olayı kolay ve hızlı olsun, ileriye yönelik rantsal getiri spekülasyonları ile vatandaş fazla dertlenmesin.

Kurulacak sistem bu rantsal değişimi bir miktar  dengeleyebilmelidir.

Varsayalım 10 sene BES'de kaldınız, BES ile aldığınız evin borcunun çoğunu ödediniz.

Emeklilik vaktiniz gelmedi ama yine de birikiminizi alıp çıkmak istiyorsunuz.

Bu durumda normal BES hesaplarında olduğu gibi birikiminize kamunun sunduğu faydaların önemli bölümünü bırakıp vergi ödeyerek çıkmanız mümkün.

Eğer BES'in emeklilik yaşı olan 56 yaşını beklerseniz ise BES hesabınızdaki tüm yatırımı, devlet katkıları ile beraber şahsi hesabınıza geçirebilirsiniz.

Evin tapu tescilini de arzu ederseniz BES hesabınızdan çıkartır, hisseli olarak veya tümden şahsen adınıza tescil edersiniz.

Yani 'emeklilik yaşını beklemeden sistemden kaçana sopa, yaşını bekleyene havuç' yöntemi tüm dünya emeklilik sistemlerindeki gibi esas olmalıdır.

Son ince ayarı ise hızlı faiz düşüşü ortamı için yapalım.

Malum, yüksek ev kredisi borcu olan vatandaşlar hızlı faiz düşüş ortamında havadan servet sahibi olurlar.

Hem mevcut evlerinin değeri artar hem borçları azalır.

Yani hızlı faiz artışı durumunda yaşanan felaketin tersi olur.

Nasıl ki vatandaşlarımızı hızlı faiz ortamı felaketinden kamu desteği ile kurtarıyorsak ve evlerine bankalarının el koymamasını sağlıyorsak tersi durumda da sağlanan servetin kamu temsilcisi olan kamu bankası ile paylaşılması gerekir.

Bu şekilde ince ayarlar ile ancak bizim gibi oynak ekonomilerde 25 senelik ev kredilerinin verilmesi ve kimseden kimseye hakkın geçmemesi sağlanabilir.

Belki de BES ile kredili ev alımı sisteminde yapılan yatırımın değer artışına yıllık bazda bir üst sınır getirilmesi ahlaken doğru olur.

SUİSTİMALLERİ ÖNLEMEK Elbette tasarlanan her finansal sisteminde olduğu gibi bu sistemde de suistimal kanallarını tıkamak gerekir.

Gayrimenkul alım satım konularındaki temel suistimal olayı anlaşarak birbirine ev satma ve kredi kullandırma olayıdır.

Yani benim evim var, yüksek bedelden sizin BES hesabınıza evi satıyorum ve bu sayede siz düşük faizli uzun vadeli kredi çekiyorsunuz, benim elime büyük para geçiyor ve ben size açıktan bir miktar ödeme yapıyorum.

Bu gibi eş-dost arası anlaşmalı işlemlerin elbette engellenmesi tüm kredili satış işlemlerinde olduğu gibi esas olmalıdır.

Evlerin değerlemesi,  BES yatırımına uygun standartların gözetilmesi ve alıcı satıcı arası ilişkilerin soruşturulması esastır.

Bu kontroller kurulmaz ise sistem büyük kamu zararı ve haksız servet transferleri üretir.

Benzer şekilde BES ile satın alınan evin kiraya verilmesi konusu da suistimale açık konudur.

Çünkü kira geliri açıktan BES harici kişisel hesaba aktarılabilir.

Bu işin de kökten çözümü, kiraya verme ve kiracı ilişkileri sürecinin kurumsal emlak firmaları tarafından yönetilmesidir.

Türkiye'de bu sistem henüz pek yok, buna İngilizcede "managed properties' deniyor.

Yani ev sahibi değil, uzman firma/emlakçı evin kiralamasını ve işletmesini yıllar boyu yönetiyor.

ALTININ İLACI EMLAKTIR Sonuç olarak bir çok ülkede olduğu gibi Türkiye'de de emeklilik birikimi için konut yatırımı yapan vatandaşlarımızın bunu yatırım hesapları üzerinden ( yani BES üzerinden) yapabilmeleri sağlanmalıdır ve bu durum ülke ekonomisi için yılda milyarlarca dolarlık ilave katma değer artışı anlamına gelecektir.

Potansiyel olarak bu birikimler ile daha kaliteli, küçük ve yüksek hayat kalitesi sunan şehirlerin kurulmasını, mevcut çarpık şehirlerimizin düzenli hale getirilmesini sağlayabiliriz.

Eğer bu yatırım fırsatını oluşturmaz isek vatandaşımız birikimleri ile altın almaya, yastık altına atmaya devam edecek ve bunun ülke ekonomisine zararı büyüyecek.

Altının ilacı emlaktır.