Tapuda yeni dönem! Bir dönem bitiyor MASAK devrede

1 Ocak 2026 itibarıyla devreye girecek yeni para transferi denetimleriyle birlikte; konut, arsa ve iş yeri alım satımlarında gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale gelecek.

Yeni düzenlemeyle birlikte cezalar da ciddi oranda artırılıyor.

Peki gayrimenkul piyasasında hangi değişiklikler yaşanacak?

Bilindiği üzere gayrimenkul satış işlemleri sırasında tapu işlemlerinde bir ev, iş yeri veya arsanın satış değeri düşük gösterilerek daha az tapu harcı ve vergi ödenmesi durumları söz konusu olabiliyordu.

Örnek verecek olursak 10.000.000 TL’lik bir taşınmazın 3 milyon TL’si satış bedeli gösterilerek kalanı elden veya IBAN üzerinden transfer edilerek gayrimenkul satış işlemi yapılabiliyordu.

Böylelikle 400 bin TL yerine 120 bin TL harç ödemesi yapılabiliyordu.

Yeni dönemde denetimler sıkılaşacak.

PARA TRANSFERİNE SIKI DENETİM MASAK’ın 1 Ocak 2026’dan itibaren devreye girecek düzenlemesiyle para transferlerinde belge ve açıklama zorunluluğu başlayacak.

Örneğin 2 Ocak 2026’da satışı yapılacak bir konutta, alıcı gerçek bedel olan 10 milyon lirayı satıcıya göndermek zorunda olacak.

Bankalar, transferin karşılığını belgeyle isteyecek; tapuda gerçek bedelin altında satış gösterilemeyecek.

Öte yandan bankadan nakit çekimlerinde de paranın nerede kullanılacağının beyan edileceği belirtildi.

Banka paranın kaynağını soracak ve gerekli belgele ve açıklamaları MASAK’a iletecek. ‘PARA TRANSFERLERİNİ ÖNEMLİ DERECEDE ETKİLEYECEK’ Peki yeni sistem nasıl işleyecek?

Gayrimenkulün değerini düşük gösterenlere ne kadar ceza kesilecek?

Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Ağustos ayında yayınlanan bir tebliğ ile yeni yıl itibarıyla para aktarımlarına ilişkin düzenleme yürürlüğe girmişti.

MASAK’ın 31 no’lu tebliğ taslağı önümüzdeki yıla ilişkin para transferlerini önemli derecede etkileyecek.

Özellikle de gayrimenkul satışlarında çeşitli limitlerle düzenlemeler getirildi.

PARA TRANSFERİNDE YENİ SİSTEM NASIL İŞLEYECEK?

Gayrimenkul satışlarında nakit tahsilatların 200 bin TL’yi aşması durumunda bankalar artık en az 20 karakterli işlem beyanı isteyecekler.

Gayrimenkulde 2 milyon TL ve üzeri işlemlerde ise çeşitli beyan formları alınacak. 20 milyon TL üzerindeki işlemlerde ise formun kaynağına dair ek belgeler isteniyor olacak.

İşlem tutarları tek işlem ya da birbiri ile bağlantılı birden fazla işlemde çeşitli limitler çerçevesinde belirlendi. 200 bin TL ile 2 milyon TL dahil olmak üzere bu tutarlar arasındaki nakit işlemlerde, beyan için bankalar, müşterisinden çeşitli işlem türünü seçmesini isteyecek.

Burada ‘diğer’ ya da ‘bireysel ödeme’ gibi seçenekler olursa da bu durumda en az 20 karakter işlem açıklaması yazılması istenecek.

İşlem açıklamalarında gayrimenkul alım ödemesi, motorlu taşıt ödemesi, borç verme, ödeme, hediye bağış, yarım, vergi ve harç ödemesi, danışmanlık, avukatlık gibi hizmet ödemesi, kripto varlık, şans oyunu, eğlence ve sosyal medya harcaması gibi seçenekler olabilir.

Bu başlıklar dışında kalanlarda ‘diğer’ seçeneğinde 20 karakterli açıklama yazılması zorunlu olacak.

İşleme ilişkin tutar 2 milyon TL ile 20 milyon TL arasında ise o zaman nakit işlem beyan formu adında bir form doldurulması istenecek.

Beyan formuna baktığımızda hesap sahibinin mesleki faaliyetinden, işlem türünün ne olduğu, yatırılan paranın mahiyetinin ne olduğuna ilişkin detaylar isteniyor olacak.

HANGİ DURUMLARDA AÇIKLAMA YAZILMAYACAK?

Nakit işlem beyan formu alınsa da işlemin mahiyeti anlamında belge temini yoksa en az 50 karakter uzunluğunda detaylı bir açıklama yapılması isteniyor olacak.

Burada tabi bazı istisnalar var.

Bir müşterinin ayın finansal kuruluşu içindeki hesap hareketleri bu işlemlerin dışında olacak.

Müşterinin kamu kurumu ve kuruluşu arasındaki işlemleri, bankaların kendi aralarındaki işlemlerinde bu beyanın verilmesine gerek duyulmuyor.

ATM’lerde yapılan ve işlem tutarı her biri ya da birbirine bağlı birden fazla işlemde toplam 200 bin TL’yi aşmayan işlemler de istisna kapsamında.

MASAK tarafından çıkarılan ve uygulamaya geçecek düzenleme nakit işlemleri ve değer transferine ilişkin yükümlülüklerini düzenlemeyi hedeflese de gayrimenkul sektörü olmak üzere birçok alanda önemli belirsizlikler oluşturabilecek hususlar içeriyor. 200 bin TL alt limit ülke koşullarında makul düzeyden uzak.

Limitin ilk basamak değeri 1 milyon TL olmalıydı. 200 bin TL ile 2 milyon TL’lik ilk dilim 1 milyon TL ile 10 milyon TL arasında olmalıydı.

İkinci dilim de 10 milyon TL ile 50 milyon TL arasında olmalıydı.

Mevcut düzenlemede şu anda 20 milyon TL’yi geçen nakit işlemler sınırı 50 milyon TL’ye çıkmalıydı.

TAPUDA DEĞERİ DÜŞÜK GÖSTEREN YANDI!

YENİ YILDA CEZALAR KATLANACAK?

Vergi paketinde yapılan yeni düzenleme ile harçlar kanununda bir değişikliğe gidildi.

Buna göre tapu harcındaki eksik beyanın tespit edilmesi halinde uygulanacak vergi ziyaı cezası 4 kat artırıldı.

Zaten gayrimenkul alım satımlarında beyan edilen bedel emlak vergi değerinden az olamıyor.

Bu değerden az olmamak üzere tapu harcının hesaplanması gerçeği yansıtmayan beyanlarda da aradaki fark için uygulanacak vergi cezası mevcut durumda %25 iken, 4 kat artırılarak uygulanacak hale gelmiş oldu.

Diyelim ki X kişisi, Y kişisinden bir gayrimenkul satın alıyor.

Gayrimenkulün 2026 yılında emlak vergi değeri 5 milyon TL olsun.

Taraflar tapuda alım satımı 6 milyon TL’den gösterdiler. 6 milyon TL’den 120 bin TL alıcı, 120 bin TL satıcı olmak üzere 240 bin TL tapu harcı ödediklerini kabul edelim.

Bu ödedikleri değer emlak vergisi değerinden yukarıda.

Ancak gerçek alım satım değeri 10 milyon TL ise ve idare bunu tespit ederse 4 milyon TL eksik ödenmiş demektir. 4 milyon TL üzerinden alıcı ve satıcı adına vergi ziyaı cezası kesilecek.

Burada öncelikle alıcı ve satıcı eksik gösterdikleri 4 milyon TL’nin tapu harcını ödeyecek. 4 milyon TL’nin tapu harcı 80 bin TL alıcı ve 80 bin TL satıcı olmak üzere ödenmiş olacak.

Daha önce bu 4 milyon TL’nin %2’si olan 80 bin TL’nin %25’i alınıyordu.

Şimdi ise 4 katı alınacak.

Yani 80’er bin TL de vergi ziyaı cezası tarh edilecek.

Burada gecikme varsa gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecek.

Gayrimenkul alım satımlarında kişilerin cezalı vergi uygulamalarıyla karşılaşmaması için gayrimenkul alım satım bedelini mümkün olduğu kadar gerçek değerden beyan etmelerinin doğru olduğunu ifade ediyoruz.

Yeni yılda hem vergi cezalarının artırılması hem de para transferi işleminde yapılan değişikliklerle aslında genel itibarıyla tapuda işlemlerin gerçek değer üzerinden yapılmasını sağlayacak diyebiliriz.”