Haber Detayı
Kiracı anahtarı teslim etmek zorunda mı
Kiracı gayrimenkulü boşaltmış ama anahtarı teslim etmemişse ne olur? Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre kiracı, “Evi boşalttım, çıkıyorum” dese bile anahtar teslim edilmedikçe tahliye gerçekleşmiş sayılmaz...
OKURLARIMDAN “Kiracı çıktı ama anahtarı teslim etmedi”, “Ev boş ama kiracım anahtarı vermedi.
Kira işlemeye devam ediyor mu?”, “Kiracının başka evi var, evden çıkmasını isteyebilir miyim?” gibi sorular geliyor.ANAHTARI TESLİM ŞARTIÖnce anahtar teslimi konusu...
Kira hukukunun temelinde basit bir kural vardır.
Bir kiracının kira ilişkisindeki sorumluluğu, kiralananı fiilen tahliye edip anahtarı teslim ettiği anda sona erer.
Peki, kiracı gayrimenkulü boşaltmış ama anahtarı teslim etmemişse ne olur?
Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre kiracı, “Evi boşalttım, çıkıyorum” dese bile anahtar teslim edilmedikçe tahliye gerçekleşmiş sayılmaz.
Çünkü anahtar, mülkiyet hakkını değil ama kullanma yetkisini temsil eder.
Anahtarı elinde tutan kişi, hukuken hâlâ taşınmaz üzerinde tasarruf edebilecek durumda kabul edilir.HANGİ YÖNTEM İZLENMELİAnahtar teslimi nasıl yapılmalı?
Sözlü teslim olur mu? “Anahtarı yan komşuya bıraktım” demek yeterli mi?
Bu soruların yanıtı kesinlikle hayır.
Yargıtay’a göre anahtarın bizzat kiraya verene, yetkili temsilcisine, yazılı belge ile notere veya tahliye davasında icra dairesine teslim edilmesi gerekiyor.
Site görevlisine bırakmak, “Kapının altına atmak” hukuken doğru bir teslim yöntemi sayılmıyor.
Bu durumda da kiracı kullanım bedeli (ecrimisil) veya kira borcu ödemeye devam edebiliyor.EN GÜVENLİ OLANI NOTER “En güvenli yol ve en risksiz yöntem hangisi?” sorusunun yanıtı ise noterdir.
Yargıtay kararları ışığında şu yönteme başvurulabilir:Kiracı, taşınmazı boşalttığını belirten bir ihtarnameye anahtarları ekleyerek notere teslim ediyor, noter de anahtarları kiraya verene tebliğ ediyor.
Böylece tarih kesinleşiyor.
Kiracı bu andan itibaren kira sorumluluğundan kurtuluyor.KİRACI ANAHTARI VERMEZSEPeki kiracı evi boşaltmış, içeride eşyası yok ama anahtar da yok?
Mal sahibi ne yapmalı?
Bu durumda mal sahibinin yapması gereken çok nettir: Noterden ihtarname çekmek, ardından gerekirse noter ya da icra müdürlüğü aracılığıyla fiili tahliye tespiti yaptırmak.
Görevli memur gelip içeri bakar, boş olduğunu tutanağa bağlar.
Bu tutanakla birlikte kiracı artık o andan itibaren kira bedelinden sorumlu olmaz.
Anahtarı vermemiş olsa bile hukuki tahliye sağlanmış olur.
Ancak anahtarın teslim edilmediği her gün için kiracı kira ödemeye devam eder.
Çünkü hukuken hâlâ kiralananı kullanma hakkını elinde tutmaktadır.EV SAHİBİ ANAHTARI ALMAZSATam tersi, “Ev sahibi anahtarı almam” derse bu durumda kiracı ne yapmalı?
Yargıtay’a göre kiracı görevini tek taraflı olarak da tamamlayabilir.
Şu yol izlenebilir:Anahtarları noterde muhafaza altına aldırır veya icra dairesine tevdi eder.
Bu işlemle birlikte teslim gerçekleşmiş sayılır.
Ev sahibinin “Almıyorum” demesi kiracıyı borçlu bırakmaz.TESLİM TUTANAĞI ŞART MI Kiralayanla karşılıklı tutanak tutulması zorunlu mu?
Zorunlu değil ama çok faydalı.
Kira sözleşmelerindeki en büyük ihtilaflar, “evi hasarlı bıraktı” iddialarıdır.
Yargıtay’a göre tarafların birlikte düzenlediği tutanakların yüksek delil değeri var.
Mümkünse taşınmazın boş hali fotoğraflansın, su–elektrik–doğalgaz sayaçları not edilsin.
Anahtarın teslim edildiği açıkça yazılsın.KİRACININ BAŞKA EVİ VARSAGelelim ikinci soruya...
Kiracının veya eşinin başka bir evi varsa tahliye istenebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda çok açık:Eğer kiracının aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, mal sahibi “gereksinim sebebiyle” tahliye davası açabilir.
Ancak yanlış bilinen bir nokta var: Her evi olan kiracı tahliye edilemez.
Çünkü kanun “oturmaya elverişli” ve “fiilen kullanılabilir” olması şartını arar.
Yani kiracının üzerine kayıtlı bir ev vardır, fakat ev harap durumdadır, tadilat gerektirir, aile için uygun değildir, kira süresi henüz sona ermemiştir ya da ev başka kişilerce kullanılmaktadır.
Bu durumlarda tahliye mümkün olmaz.
Kiracının sadece tapuda bir evinin görünmesi ve isminin geçmesi tahliye için yetmez.
Tahliye davası hemen açılamaz.
Mal sahibi, kira sözleşmesinin bitim tarihini beklemek zorundadır.
Bu da pratikte bazen aylar, bazen yıllar anlamına gelir.YAZLIK EVİ OLAN...“Kiracının yazlık evi var, tahliye ederim” kanısı da doğru değildir.
Kiracının başka evi olsa bile o ev yaşamaya uygun değilse veya kiracı ve ailesinin ihtiyaç durumunu karşılamıyorsa tahliye davası yine reddedilebilir.
