Haber Detayı
TOKİ Projesinde İstanbul’a 100 bin konut ayrıldı… Barınma sorunu ve yüksek fiyatlamaya çözüm olur mu
Son 5 yıldır, inşaat sektöründeki kriz, özellikle pandemi ile ev satışlarında yaşanan durgunluk fakat aynı zamanda kiraların hızla artışa geçmesi ve kentsel dönüşümün de etkisiyle konut, barınma sorunu önemli bir başlık haline geldi. Geçtiğimiz gün ise “Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut seferberliği” başlatıldı. Plan şu; 81 ilde 500 bin konut inşa edilecek ve dar gelirli aileler ise uygun fiyat ve ödeme koşulu ile ev sahibi olacak. Peki bu proje, barınma sorununa ve piyasadaki “köpük” fiyatlamaya bir çözüm getirir mi? Sordum.
KİRALARDAKİ ARTIŞI NİSPETEN FRENLERAnkara Üniversitesi Taşınmaz Geliştirme Ana Bilimdalı öğretim üyesi Prof.
Dr.
Harun Tanrıvermiş, bu projenin konut arzını arttıracak olması bakımından çok kıymetli olduğunu belirterek, diyor ki: “Özellikle alt gelir gruplarının ev sahibi yapılması açısından...
Çünkü asgari ücretle geçimini sağlamaya çalışanların uzun zamandır ev sahibi olmaya pek de mecali yoktu.
Bu tür büyük ölçekli sosyal konut projeleri, özellikle arz-talep dengesizliğinin yaşandığı piyasalarda, kira ve satış fiyatları üzerinde kısa vadede baskı yaparak, artı hızı düşürür.
Ancak, uzun vadede konut üretiminin devamlılığı, finansman modellerinin sürdürülebilirliği ve çeşitliliği ile projelerin, kentlerin bütünlüğü üzerindeki etkilerinin de değerlendirilmesi gerekmektedir.UZUN VADELİ ÇÖZÜM İÇİN NELER YAPILMALIKalıcı bir etki için konutun sadece ‘üretim’ değil, ‘dağıtım’ ve ‘mülkiyet’ boyutunun da adil biçimde düzenlenmesi gerekir.
Sosyal konut sayısı toplam stok içinde sınırlı kalırsa, fiyatlar üzerindeki baskı da düşük olacaktır.
Üstelik maliyet artışları ve spekülatif talep sürdükçe, yeni inşa edilecek konutlar bile kısa sürede piyasa dinamikleri karşısında yetersiz kalabilir.Uzun vadeli kalıcı çözüm, kentsel dönüşümü sosyal konut odağına taşımak, boş konutları vergilendirmek, kira piyasasını şeffaf denetim altına almak ve yatırım amaçlı konut talebini başka yatırım alanlarına yönlendirmekle mümkün.
Bu arada özel sektörü de kiralık konut alanına çekmek, konut üretimi ve finansmanında alternatif araçları devreye almak gerektiği de gözden kaçırılmamalı.”POZİTİF ANCAK SINIRLI BİR ETKİSİ OLACAKTIRGayrimenkul İktisatçısı Dr.
Ahmet Büyükduman, “Arza yönelik her türlü proje piyasaya pozitif etki eder.
Dolayısıyla bu projeyle Türkiye’nin konut stokuna 500 bin konut daha ilave yapılması satış ve kira fiyatlamalarına muhakkak pozitif yansıyacaktır” diyor.“Ama” ile şunu soruyor: “Bu etkiyi ne zaman görürüz?
Proje bittiğinde.
Ne zaman biter?
En az 2 yıl sonra.
Merhum Cumhurbaşkanı Süleyman Demirel’in bir sözü var; ‘Bugünün çamaşırı, yarının güneşi ile kurutulmaz.’ Yani proje güzel ama soruna etkisi sınırlı, kökten çözmez.
Çünkü Türkiye’nin her yıl en az; 500 bini sahiplik, 200-300 bin civarı kiralama olacak şekilde 700-800 bin konuta ihtiyacı var.”ÖZEL SEKTÖR DE EL ATMALIPeki barınma sorununu kökten çözmek için ne yapmak gerekir soruma ise yanıtı şu: “Projenin bir önemli ayağı da ‘kiralama.’ Devlet ilk kez kiralık konut üretecek.
İlk etapta İstanbul’da 15 bin konut hayata geçecek.
Güzel ama yıllık yaklaşık 250 bin, İstanbul içinde yaklaşık 40 bin gibi kiralık konut ihtiyacı varken bu da yeterli değil.
Kiraya verilmek üzere özel sektöründe konut üretmesini teşvik edecek devlet politikalarına ihtiyaç var.
Çünkü sadece kamu kaynakları ile konut yapmak hem uzun sürer hem maliyetlidir.
Hem de devletin ‘ev sahibi’ yani kiraya veren, vatandaşın da ‘kiracı’ olduğu bu yeni durum için yeni hukuki bir alt yapı, düzenleme gerekmektedir.” ALT GELİR GRUPLARINA ‘CAN SUYU’Gayrimenkul Danışmanı Şenay Araç ise Türkiye’de “ev sahibi” olma yönünde güçlü kültürel bir alt yapı olmasının da konut sorununu çözümsüz hale getiren nedenlerden biri olduğunu söylüyor: “Bir şey dilerken, mesela Hıdırellez’de ‘ev’ dilenir.
Piyangodan para çıksa hemen ‘ev’ hayali kurulur ya da o parayla kaç ev alınacağı hesaplanır.
Avrupa’dan farklıyız” diyor “Ancak” ile devam ediyor:ÜST GELİR GRUBUNA YÖNELİK EVLER YAPILDI“Son yıllarda özellikle ekonomik açıdan dezavantajlı, alt gelir gruplarına yönelik değil de üst segment konutların üretilmesi sorunu derinleştirdi.
Yanı sıra pandemi sonrası hızla artan satış ve kira fiyatları (Ekonomik İş birliği ve Kalkınma Örgütü- OECD, verilerine göre Türkiye’de 10 yılda konut fiyatları 17 kat, kiralar ise ortalama 9,5 kat arttı) ve de konutun ‘barınma’ değil, bir ‘yatırım’ aracı olarak görülmesi, özellikle alt gelir grupları için ev alma hayalini bile rafa kaldırmaya yetti.”ORTA GELİRLİ ŞEHİR MERKEZİNDEN TAŞINDI“Kira sorununun en ağır yaraladığı kesim ise orta gelir grubu oldu, ‘beyaz yaka’ dediğimiz, profesyonel meslek sahipleri de artan fiyatlar sebebiyle Kadıköy, Şişli, Beşiktaş gibi şehir merkezlerini terk etmek zorunda kaldı.
Şimdi TOKİ güvencesiyle gündeme alınan bu sosyal konut projesi işte bu sebeple çok önemli.
Bir, alt gelir gruplarına ve gerçek barınma ihtiyacı olanlara yönelik ‘can suyu’ olacak.
İki, yine alt gelir gruplarına yönelik konut arzı sıkışıklığına, ki 500 bin konut hayli önemli bir adet, ciddi bir rahatlama getirecek.”YÜZDE 50 DAHA UCUZ OLACAK“Projeye göre 500 bin konut, 2+1, 80 metrekare ve 1+1, 55 metrekareden başlayacak şekilde, yatay mimari ile inşa edilecek.
İstanbul’da fiyatlar 1 milyon 950 bin ila 2 milyon 950 bin TL arasında olacak.
Yani metrekare satış fiyatı, ortalama 32-37 bin TL seviyesinde.
Şu an İstanbul’da ortalama metrekare satış fiyatı 55-60 bin bandında, kaldı ki ikinci el evler bunlar.
Dolayısıyla sosyal konutlar;1)- Yüzde 50 daha ucuz olacak.
İlk etapta İstanbul için 100 bin konut inşa edilecek.
İstanbul’da taksitler 7-11 bin olacak.
Bu da vatandaşa,2)- Kira öder gibi taksit fırsatı verecek.
Projenin, genel anlamda konut fiyatlarında bir ucuzlama sağlayacağını düşünmüyorum.
Ancak iyi bir ‘ara’ çözüm olacağı, inşaat sektörünün büyümesine katkı koyacağı bir gerçek.”
