Haber Detayı
Ev sahipleri için kritik tarih: Bu eşiği geçene bir vergi daha
Aynı taşınmaz üzerinden hem belediyelere ödenen emlak vergisi hem de merkezi idareye aktarılan değerli konut vergisi alınması, vergide adalet, artan oranlılık ve gelir paylaşımı tartışmalarını yeniden gündeme taşıyor. 2026 yılı DKV beyannameleri için son tarih 20 Şubat.
Taşınmazlar üzerinden ülkemizde servet vergisi olarak iki vergi alınıyor.
Bunlardan biri uzun süredir uygulanan emlak vergisi, diğeri ise son yıllarda getirilen değerli konut vergisi (DKV).
İlk bakışta birbirini tamamlar gibi görünen bu iki vergi, aslında aynı servet unsuru üzerinde farklı mantıklarla işleyen ikili bir rejim yaratmış durumda.2026 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamelerinin 20 Şubat 2026 tarihine kadar verilmesi ve ilk taksitini 2.3.2026 (normalde 28.02.2026 olan vade resmi tatile rastlaması nedeniyle) tarihine kadar ödemesi gerekir.Aynı taşınmaz üzerinden hem emlak vergisi hem de DKV’nin alınması, bu vergilerin hukuki dayanağı, mali mantığı ve adalet boyutu bakımından birlikte ele alınmasını önemli kılmaktadır.
EMLAK VERGİSİNİN TEMEL ÖZELLİKLERİEmlak vergisi işyerlerine kıyasla meskenlerde daha düşük oran öngörürken, DKV yalnızca mesken nitelikli taşınmazları kapsıyor ve işyerlerini bütünüyle dışarıda bırakıyor.
Yani bir taraftan işyerleri için daha yüksek bir emlak vergisi varken, diğer taraftan işyeri niteliğindeki taşınmazları tamamen görmezden gelen bir DKV bulunmaktadırEmlak vergisi oranları, taşınmazın niteliğine göre farklılık gösterir: Binalarda binde 2, meskenlerde binde 1, arazilerde binde 1, arsalarda binde 3 sabit oran uygulanmaktadır.
Binalar yönünde de ayrım yapılmakta; meskenlerde düşük, işyeri ve fabrika nitelikli binalarda ise daha yüksek oran uygulanmaktadır.Ayrıca büyükşehir statüsünde oranlar iki katına çıkarılmakta; bu durum, büyükşehir unvanının pratikte belediyelere daha fazla gelir sağlama amacıyla kullanıldığını göstermektedir.Emlak Vergisinde sosyal koruma hükümleri mevcuttur.
Örneğin; brüt 200 m²’yi aşmayan, tek konutunu ikamet amacıyla kullanan, başka geliri olmayan emeklilere sıfır oran uygulanmaktadır.DEĞERLİ KONUT VERGİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİDeğerli konut vergisine tabi olmak için, meskenin değerinin belirli bir eşiği aşması gerekir. 2026 için bir önceki 2025’de 15.709.000 TL’yi aşması gerekiyor.
Birden fazla mesken sahibi olan kişilerde, en düşük değerli taşınmaz vergiden muaf tutulur.
Vergi her bir mesken için ayrı ayrı hesaplanır.Bir tek değerli konutu olan bu vergiye mükellef olmaz.
Birden fazla konutu bulunanların değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli konutu değerli konut vergisi dışında kalıyor.Bir kişiye ait, değeri eşik tutarın altında kalan yüzlerce konut varsa bunların toplam piyasa değeri yüz milyonları aşsa dahi DKV kapsamına girmez.
Bu önemli bir eşitsizlik yaratmaktadır.İşyeri niteliğindeki rezidanslar ve plazalar da bütünüyle kapsam dışındadır.
Oysa sanayi üretiminin korunması ve reel sektörün yatırım kapasitesinin desteklenmesi amacıyla, istisnanın yalnızca fiilen üretim faaliyeti yürüten imalathanelerle sınırlı düzenlenmesi daha isabetli olacaktır.TARİFE YAPISI: ARTAN ORANLILIKDKV’nin dikkat çekici yönlerinden biri, artan oranlı tarifeye sahip olmasıdır.
Yani, konutun değeri arttıkça uygulanan vergi oranı da yükselmektedir.
Bu sistem, klasik sabit oranlı emlak vergisi ile karşılaştırıldığında farklı bir tablo ortaya koymaktadır.Aynı taşınmaz unsuru üzerinden iki ayrı vergi uygulanması ve sabit oranlı yapı yerine artan oranlı bir tarifenin benimsenmesi, ancak artan oranlılığın tek tek taşınmaz değerleri üzerinden değil, mükellefin sahip olduğu taşınmazların toplam değeri esas alınarak kurgulanması daha adil bir sonuç doğurabilirANİ VERGİ YÜKÜMLÜLÜĞÜTakdir komisyonlarının belirlediği değerler, DKV bakımından da geçerlidir.
Önceleri her yıl yeniden değerleme oranının yarısı, 2025'te yapılan değişiklikle yeniden değerleme oranı kadar artırılması, dört yılda bir ise değerinin yeniden tespit edilmesi nedeniyle herhangi bir fizikî değişiklik olmaksızın mütevazı bir mesken kısa sürede “değerli” statüsüne girebilmektedir.
Kapsama giren konutlar için izleyen yıllarda da beyanname verilmeye devam edilir.KAPSAMDAN ÇIKIŞ VE BEYAN YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜN SONA ERMESİAncak kapsama giren mesken nitelikli taşınmazın daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilir ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez.DEĞERLİ KONUT VERGİSİ, MERKEZİ YÖNETİM LEHİNE BİR TASARIMDIREmlak vergisi, mahallî idare geliri niteliğindedir.
Doğrudan belediyeler tarafından tahsil edilmekte ve bu vergiden merkezi idareye herhangi bir pay aktarılmamaktadır.
Buna karşın değerli konut vergisi, merkezi idare tarafından tarh ve tahsil edilmekte, geliri genel bütçeye kaydedilmektedir.
Yerel idarelerle bir gelir paylaşımı mekanizması öngörülmemiştir.Değerli konut vergisi ise 2021 yılında yürürlüğe girmiştir.
Aynı kanun sistematiği içinde, yani 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda düzenlenmiş olmasına rağmen, ayrı bir vergi türü olarak ihdas edilmiş; tarh ve tahsil yetkisi merkezi idareye bırakılmış ve geliri genel bütçeye kaydedilmiştir.Aynı taşınmaz üzerinden, aynı kanun çatısı altında fakat farklı idari yapılar lehine iki ayrı vergi oluşturulması; değerli konut vergisinin esasen merkezi bütçe gelirlerini artırma amacıyla ihdas edildiği yönünde bir sonuç doğursa da geçmiş beş yıllık uygulaması kayda değer bir vergi tahsilatı sağlamadığını göstermiştir.Yusuf İleriOdatv.com
